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Zum Thema Mietrecht
- Bad darf Bad bleiben: Geräuschbelastung durch Abwasserrohre führt nicht zu Rückbauanspruch zur Küche
- Ermessenspielraum beim Wirtschaftsplan: Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nur bei klaren Fehlern anfechtbar
- Lebensplanung des Vermieters: Plausible Begründung reicht für Eigenbedarfskündigung aus
- Rechtliches Gehör verletzt: Gericht muss Hinweise zu unzumutbarer Härte bei Eigenbedarf ernst nehmen
- Räumungsklage wegen Eigenbedarfs: Keine nachträgliche Kostenübernahme durch den Sozialhilfeträger möglich
Dass Geräusche anderer stören können, weiß jeder, der nicht allein im Haus lebt. Und dass es Eigentümern damit nicht anders geht als Mietern, zeigt dieser Fall des Amtsgerichts Hamburg (AG). Hier störte sich der eine daran, dass der andere über ihm offensichtlich gerade das Bad nutzte, während er selbst womöglich gerade speiste. Wie das? Ganz einfach, weil der darüber wohnende Wohnungseigentümer seine Küche in ein Badezimmer umgewandelt hatte. Ob das so bleiben durfte, lesen Sie hier.
Die Parteien, die sich vor Gericht trafen, waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung beklagte sich über erhebliche Geräusche aus dem Badezimmer der darüber liegenden Wohnung im dritten Obergeschoss. Dort hatte der Eigentümer 2019/2020 Bad und Küche getauscht, was dazu führte, dass Abwasserleitungen aus dem neuen Badezimmer direkt über der Küche des darunter wohnenden und nun klagenden Eigentümers verliefen, was beim Benutzen des Badezimmers laute Geräusche verursachte. Ein Beweisverfahren zeigte jedoch auf, dass die Rohre bereits bei Bau des Hauses nicht ausreichend schallgedämmt waren. Dennoch verlangte der Kläger, dass das Badezimmer zurückgebaut werde und die Abwasserleitungen so verändert werden, dass keine Geräusche mehr in seine Küche gelangen. Der Eigentümer der darüber liegenden Wohnung argumentierte, er habe das Badezimmer rechtmäßig eingerichtet und die Leitungen korrekt an das gemeinschaftliche Fallrohr angeschlossen.
Das AG wies die Klage ab. Nach Ansicht des Gerichts darf der störende Eigentümer selbst entscheiden, wie er eine Beeinträchtigung beseitigt, solange er das Maß der Zumutbarkeit nicht überschreitet. Ein Rückbau des Badezimmers in eine Küche sei hingegen nur dann erforderlich, wenn eben jener Rückbau die einzige ernsthafte Möglichkeit wäre, die Störung zu beseitigen. Hier gab es jedoch andere Lösungen - etwa den Austausch der Abwasserleitungen durch besser gedämmte Rohre. Der Rückbau des Badezimmers hätte die Lärmbelästigung zudem nicht vollständig beseitigt, da weiterhin Geräusche aus der Küche des darüberliegenden Eigentümers zu erwarten gewesen wären. Deshalb durfte der Eigentümer das Badezimmer bestehen lassen und musste nur die Leitungen entsprechend verbessern.
Hinweis: Eigentümer müssen Störungen im Rahmen der Zumutbarkeit verhindern, dürfen aber selbst entscheiden, wie sie Abhilfe schaffen. Ein Rückbau von Räumen ist nur dann nötig, wenn keine anderen Maßnahmen sinnvoll sind. Schalldämmung kann eine praktikable Alternative sein.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 19.03.2025 - 9 C 184/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 02/2026)
Eigentum verpflichtet und bindet, im Fall von Wohnungseigentümergemeinschaften auch an die gefassten Beschlüsse. Der Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich im Folgenden mit der Frage, wann Wohnungseigentümer einen Beschluss über Vorschüsse für gemeinschaftliche Kosten anfechten können, obwohl diese offensichtlich weder deutlich zu hoch noch erkennbar zu niedrig angesetzt wurden und keinerlei Fehler erkennbar waren.
In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2022 legte die Gemeinschaft fest, welche Vorschüsse die Mitglieder für das laufende Jahr zahlen sollen. Einer der Eigentümer hielt die Berechnungen jedoch für falsch und versuchte, den Beschluss gerichtlich kippen zu lassen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen seine Klage ab.
Schließlich bestätigte auch der BGH diese Entscheidungen und erklärte, dass ein Wirtschaftsplan immer eine Schätzung darstelle. Darin müssen alle erwartbaren Ausgaben eines Jahres stehen, einschließlich der Beträge für Rücklagen oder regelmäßige Kosten. Ein solcher Plan solle sicherstellen, dass der Verwalter alle Rechnungen bezahlen könne. Die Eigentümer dürfen dabei selbst entscheiden, welche Posten sie aufnehmen und wie hoch die Beträge ausfallen. Dieses Ermessen ist bewusst weit gefasst. Erst wenn hier bereits bei der Beschlussfassung völlig klar gewesen wäre, dass die angesetzten Vorschüsse viel zu hoch oder deutlich zu niedrig waren, hätte der Beschluss angefochten werden können. Im vorliegenden Streit sah der BGH aber keinerlei Hinweise auf solche offensichtlichen Fehler. Die geplanten Positionen - etwa Ausgaben für Rechtsberatung, Gerichtsverfahren, die Anmietung einer Fahrradgarage oder die Rücklage für Reparaturen - wirkten auf das Gericht nachvollziehbar und angemessen. Daher blieb es beim ursprünglichen Beschluss der Gemeinschaft.
Hinweis: Streit über einen Wirtschaftsplan lohnt sich nur, wenn gravierende und eindeutig erkennbare Fehlkalkulationen vorlagen. Schätzungen und Prognosen machten die Pläne naturgemäß ungenau, waren aber trotzdem gültig. Eigentümer sollten daher genau prüfen, ob wirklich ein klarer Verstoß vorliegt.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.09.2025 - V ZR 108/24
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(aus: Ausgabe 02/2026)
Im folgenden Fall war wieder einmal der Hammer "Eigenbedarfskündigung" Anlass für Mieter und Vermieter, sich vor Gericht zu treffen. Und wieder einmal ging es dabei um den hart umkämpften Wohnungsmarkt in Berlin. Doch das vorerst letzte Wort hatte hier zunächst Karlsruhe, denn der Bundesgerichtshof (BGH) musste klären, wie weit Gerichte wie das Landgericht Berlin (LG) überhaupt in die Wohnplanung eines Vermieters eingreifen dürfen.
Die Mieterin lebt seit 2006 in ihrer Zweizimmerwohnung im dritten Stock. Der Eigentümer wohnte direkt darüber und wollte das Dachgeschoss zu Wohnraum ausbauen. Während der entsprechenden Umbauzeit wäre seine eigene Wohnung nicht nutzbar gewesen. Er kündigte daher das Mietverhältnis und erklärte, die Wohnung im dritten Stock zu benötigen. Nach dem Umbau wolle er dauerhaft dorthin umziehen und seine alte Wohnung verkaufen. Das Amtsgericht gab dem Räumungswunsch zunächst statt. Das LG hob diese Entscheidung jedoch auf, da es die Kündigung als missbräuchliche Verwertungskündigung ansah und es dem Eigentümer allein um den Verkauf, jedoch nicht um echten Eigenbedarf ginge.
Der BGH sah die Begründung jedoch als fehlerhaft an und schickte den Fall zur erneuten Prüfung zurück ans LG. Der BGH stellte klar, dass Eigenbedarf nicht erst dann vorliege, wenn ein Vermieter den Wohnraum dringend benötige. Vielmehr genüge es bereits, wenn nachvollziehbare Gründe für den Wunsch bestanden, eine vermietete Wohnung künftig selbst nutzen oder nahen Angehörigen zur Verfügung stellen zu wollen. Die Gerichte müssen diesen Wunsch grundsätzlich akzeptieren und dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen von einer passenden Wohnsituation an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen. Auch der Plan, die bisherige Wohnung aufzugeben oder zu verkaufen, ändere daran nichts. Selbst wenn ein Vermieter die Gründe für den Eigenbedarf selbst geschaffen habe, spricht das nicht automatisch gegen ihn. Das LG muss nun prüfen, ob die Gründe im konkreten Fall nachvollziehbar und ernst gemeint waren.
Hinweis: Eigenbedarf setzt keine Notlage voraus. Entscheidend sind nachvollziehbare Gründe und ein ernsthafter Nutzungswunsch. Gerichte dürfen Vermietern keine eigene Wohnvorstellung aufzwingen.
Quelle: BGH, Urt. v. 24.09.2025 - VIII ZR 289/23
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 02/2026)
Berlin und der Eigenbedarf - was in der Stadt in Sachen Mietrecht durchdekliniert wird, lässt Gerichte in allen Ballungsräumen aufhorchen. Dass auf diesem Gebiet durchaus noch viel zu lernen ist, zeigt der folgende Fall, dessen Urteil vor dem Bundesgerichtshof (BGH) kassiert wurde. Denn hier ignorierte das vorinstanzliche Landgericht (LG) bei einer Eigenbedarfskündigung offensichtlich wichtige Eckpunkte bezüglich der in Anspruch genommenen Härtefallregelung.
Der Mieter (Jahrgang 1939) wohnte seit 1982 in einer Dreizimmerwohnung, als schließlich der Eigentümer wechselte und der neue Vermieter dem alten Herrn im Jahr 2021 wegen Eigenbedarfs kündigte. Der langjährige Bewohner erklärte, ein Umzug würde ihn psychisch und körperlich stark gefährden. Er verwies auf gesundheitliche Schäden, Depressionen, ein mögliches Suizidrisiko und eine schwere Herzerkrankung. Das Amtsgericht holte ein Gutachten ein - und entschied gegen ihn. Das LG bestätigte das Urteil, obwohl der Mieter weiterhin auf die Härtefallregelung pochte.
Der BGH hob diese Entscheidung nun auf, da dessen Ansicht nach das LG zentrale Punkte nicht ausreichend geprüft hatte. Das eingeholte Gutachten war nach Auffassung des BGH unklar, unvollständig und teilweise widersprüchlich. Trotzdem nutzte das LG Teile dieses Gutachtens zu Lasten des Mieters, während andere - für ihn günstigere - Feststellungen ohne weitere Rückfragen ignoriert wurden. Das Gericht hätte die offenen Fragen klären müssen, etwa die Auswirkungen eines Umzugs auf die psychische Stabilität, die Bedeutung der Herzprobleme und die Lebensumstände zwischen zwei Wohnorten. Stattdessen nahm das LG an, dass eine schwere Beeinträchtigung nicht zu erwarten sei, obwohl das Gutachten dazu keine verlässliche Grundlage bot. Damit war das rechtliche Gehör des Mieters verletzt, und die Sache muss erneut verhandelt werden.
Hinweis: Wenn Gutachten widersprüchlich oder unvollständig sind, müssen Gerichte nachfragen. Besonders bei Härtefällen dürfen gesundheitsbezogene Risiken eines Umzugs nicht einfach übergangen werden. Rechtliches Gehör bedeutet, dass alle relevanten Argumente berücksichtigt werden müssen.
Quelle: BGH, Urt. v. 26.08.2025 - VIII ZR 262/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 02/2026)
Ob das Sozialamt die Kosten eines Räumungsverfahrens übernehmen muss, ist eine Frage, die das Landessozialgericht Hessen (LSG) entscheiden musste. Denn sobald der Sozialhilfeträger die übernommene Miete stets pünktlich bezahlt hat und die Räumungsklage sich folglich auch nicht auf verspätete Mietzahlungen stützt, wird es schwierig, hier auf Hilfe zu hoffen - vor allem nachträglich. Lesen Sie hier, warum.
Ein Mann, der seit vielen Jahren Sozialhilfe erhielt, lebte mehr als drei Jahrzehnte in seiner Wohnung. Die Stadt zahlte über all die Jahre hinweg regelmäßig die Miete. Als die neuen Eigentümer ihm wegen Eigenbedarfs kündigten, kam es zum Räumungsverfahren. Der Mann informierte die Stadt darüber und teilte dem Amt später ebenso mit, dass ihm das Gericht eine Räumungsfrist gesetzt hatte. Für das Gerichtsverfahren beantragte er keine Unterstützung und bezahlte die Kosten selbst. Später zog er um, und die Stadt übernahm die Umzugskosten. Die Kosten des Räumungsverfahrens wollte sie aber nicht erstatten. Der Mann legte Widerspruch ein und argumentierte, er habe wegen der schwierigen Wohnungssituation gar keine andere Wahl gehabt. Doch sowohl das Sozialgericht als auch das LSG gaben der Stadt recht.
Das LSG stellte fest, dass die Stadt die Miete stets vollständig gezahlt hatte; die Räumung hing daher nicht mit fehlenden oder verspäteten Leistungen zusammen. Entstehen nach einer ordnungsgemäß gezahlten Miete weitere Forderungen, seien diese nicht als neue Unterkunftskosten, sondern als Schulden zu werten. Solche Schulden dürften jedoch nur dann übernommen werden, wenn sie nötig seien, um eine Wohnung zu sichern oder eine Notlage zu verhindern. Das war hier aber nicht der Fall. Schließlich hatte der Mann die Kosten bereits beglichen, bevor er eine Übernahme beantragte. Deshalb lag auch keine Notlage vor, die das Sozialamt hätte abwenden müssen.
Hinweis: Wer Kosten eines Gerichtsverfahrens erstattet bekommen möchte, sollte vorher klären, ob ein Antrag auf Kostenhilfe möglich ist. Außerdem müssen Schulden grundsätzlich bereits bestehen, bevor das Sozialamt sie prüfen kann. Bereits bezahlte Beträge gelten nicht mehr als übernahmefähig.
Quelle: LSG Hessen, Urt. v. 27.08.2025 - L 4 SO 38/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 02/2026)
Sollten Sie Fragen zu den angeführten Entscheidungen der Gerichte haben, die in Bezug zu Ihrem persönlichen Anliegen stehen, treten Sie gern mit uns in Verbindung.