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Zum Thema Mietrecht
- Abschleifen des Parketts: Formularmäßiges Abwälzen unzulässiger Schönheitsreparaturen macht Gesamtklausel nichtig
- Auskunftsanspruch bei Mietpreisbremse: Berliner Mieter haben ein Anrecht auf konkreten Nachweis zur Höhe der Vormiete
- Keine unangemessene Benachteiligung: Bleibt die Flüchtlingsunterkunft leer, darf die Gemeinde den Mietvertrag nicht vorzeitig kündigen
- Mit Rechtsdienstleistungsgesetz vereinbar: Mieter dürfen sich von Online-Portalen gegen zu hohe Mietzahlungen helfen lassen
- Veralteter Mietspiegel unzulässig: Mieterhöhungsgründe müssen für Mieter ansatzweise nachvollziehbar sein
Ist es wirksam im Mietvertrag vereinbart, sind Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nun ist aktuell ein etwas älteres Urteil des Amtsgerichts Nürnberg (AG) veröffentlicht worden, das dazu führen könnte, dass in einer Vielzahl von Mietverträgen die Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam sein könnten.
Ein Mietverhältnis wurde beendet und dann kam das, was so häufig kommt: Die Kaution wurde von den Vermietern nicht vollständig zurückgezahlt, da es zum Streit um die durchzuführenden Schönheitsreparaturen kam. Im betreffenden Mietvertrag war nämlich eine Klausel vorhanden, nach der die Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen mussten. Dazu gehörte nach dem Wortlaut der Klausel auch das Abschleifen des Parkettbodens.
Die Mieter waren laut AG jedoch gar nicht verpflichtet gewesen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, da die vertragliche Klausel als unangemessene Benachteiligung unwirksam war. Das Abschleifen eines Parkettbodens stellt nämlich keine Schönheitsreparatur dar. Es ist allgemein anerkannt, dass in einem Mietverhältnis die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters nur hinsichtlich sogenannter Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen auf den Mieter formularmäßig abgewälzt werden kann. Die unzulässige Abwälzung der Parkettinstandsetzung führte hier daher auch zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Damit mussten die Mieter die Wohnung gar nicht streichen oder dafür die Kosten tragen und hatten somit auch Anspruch auf die vollständige Kautionsrückzahlung.
Hinweis: Ist also das Abschleifen des Parketts gemeinsam mit anderen Schönheitsreparaturen dem Mieter im Mietvertrag formularmäßig auferlegt worden, spricht vieles dafür, dass damit die gesamte Klausel unwirksam ist. In diesem Fall muss der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen.
Quelle: AG Nürnberg, Urt. v. 18.01.2019 - 29 C 6568/18
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(aus: Ausgabe 02/2020)
In Berlin gilt seit Kurzem die Mietpreisbremse, offiziell "Mietenbegrenzungsverordnung". Danach haben Mieter einen Anspruch gegen ihre Vermieter auf Auskünfte über die Höhe der Vormiete. Was ein solcher Anspruch genau umfasst, klärte im Folgenden das Landgericht Berlin (LG).
Der Mietvertrag sah in dem hier relevanten Fall eine Nettokaltmiete von 1.300 EUR vor. Um zu prüfen, ob sich der Vermieter an die neuen Vorgaben hielt, wollten die Mieter wissen, ob die Vormieter auch so eine hohe Miete gezahlt hatten. Denn nur dann wären der Mietpreisbremse entsprechend die 1.300 EUR rechtmäßig gewesen. Der Vermieter antwortete auf die entsprechende Anfrage der Mieter lediglich, dass auch die Vormieter schon in dieser Höhe Miete gezahlt hätten. Weitere Angaben dazu machte er jedoch nicht, insbesondere legt er keine Kopie des Vormietvertrags vor. Das wiederum wollten die Mieter sich nicht gefallen lassen und klagten auf eine konkretere Auskunft bezüglich der Vormiete.
Vor dem LG gewannen sie diese Klage. Fordert nämlich ein Mieter von seinem Vermieter eine Auskunft über Daten, die für die Zulässigkeit der Miethöhe maßgeblich sind, umfasst dieser Auskunftsanspruch auch einen Anspruch auf die Belege für die Behauptung des Vermieters. Das kann beispielsweise durch die Vorlage des Vormietvertrags geschehen.
Hinweis: Ein Mieter hat also grundsätzlich den Anspruch, von seinem Vermieter eine Auskunft über die Höhe der Vormiete zu verlangen. Zu diesem Anspruch gehört auch die Vorlage von Belegen. Das gilt jedenfalls dort, wo die Mieten gedeckelt sind.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 26.06.2019 - 65 S 55/19
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(aus: Ausgabe 02/2020)
Wer als Mieter einen Mietvertrag abschließt, muss zahlen. Dass das auch für eine Gemeinde gilt, die sich beim Wohnraumbedarf verschätzt hat, musste im Folgenden der Bundesgerichtshof (BGH) klären.
Eine Gemeinde hatte anlässlich der sogenannten Flüchtlingswelle im Januar 2016 von Eigentümern ein Wohnhaus angemietet, in dem bis zu 14 Geflüchtete wohnen sollten. Die ordentliche Kündigung wurde für beide Parteien für 60 Monate - also fünf Jahre - ausgeschlossen. Da die Zahl der Geflüchteten im Jahr 2016 unerwartet schnell zurückging, wohnte schließlich niemand in dem Mietobjekt. Als die Gemeinde das Mietverhältnis deshalb vorzeitig kündigte und die Mietzahlungen einstellte, klagten die Eigentümer logischerweise die rückständige Miete ein - und das mit Erfolg.
Der BGH betonte, dass es sich in diesem Fall gerade nicht um einen Wohnraummietvertrag handelte. Vielmehr sollten zugewiesene Flüchtlinge untergebracht werden. Somit war die formularmäßige Klausel, mit der beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen hatten, auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das wäre lediglich im Wohnraummietrecht der Fall gewesen.
Hinweis: Ein Mietvertrag über eine Flüchtlingsunterkunft hat also auch dann Bestand, wenn kein Geflüchteter einzieht. Dieses Urteil gibt entsprechenden Vermietern Rechtssicherheit.
Quelle: BGH, Urt. v. 23.10.2019 - XII ZR 125/18
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(aus: Ausgabe 02/2020)
Lange Zeit war es umstritten, ob Mieter sich mit Hilfe von Online-Angeboten gegen Mieterhöhungen zur Wehr setzen können. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat anhand des folgenden Falls daher nun für Klarheit gesorgt.
Eine Berliner GmbH war als Rechtsdienstleisterin für Inkassodienstleistungen registriert. Auf ihrer Internetseite stellte sie einen kostenlos nutzbaren "Mietpreisrechner" zur Verfügung und warb damit, Rechte von Wohnraummietern aus der Mietpreisbremse "ohne Kostenrisiko" durchzusetzen. Als Vergütung erhielt die Gesellschaft ein Drittel der ersparten Jahresmiete im Fall des Erfolgs. Nun wurde die GmbH von einem Mieter wegen unter Umständen zu viel gezahlter Miete beauftragt, der seine Forderungen an die GmbH abtrat. Diese machte dann Ansprüche auf Rückzahlung einer überhöhten Miete und die Zahlung von Rechtsverfolgungskosten geltend.
Zunächst war die Klage erfolglos, weil die Gerichte meinten, die Abtretung der Forderungen an die GmbH wäre rechtswidrig. Die Sichtweise des BGH war allerdings eine andere: Sämtliche Maßnahmen der GmbH hingen mit der Einziehung der Forderung, die den Gegenstand des Inkassoauftrags bildete, eng zusammen und dienten der Verwirklichung dieser Forderung.
Hinweis: Die Tätigkeit von Inkassodienstleistern zur Verfolgung von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse ist also mit dem Gesetz vereinbar. Eine individuelle Beratung ersetzt diese Art der Dienstleistung allerdings nicht. Der BGH hat die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückverwiesen, damit diese nun prüfen kann, ob die Ansprüche auf Rückzahlung von Miete tatsächlich bestehen.
Quelle: BGH, Urt. v. 27.11.2019 - VIII ZR 285/18
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(aus: Ausgabe 02/2020)
Der sogenannte Mietspiegel ist ein bei Vermietern beliebtes Mittel, um gewünschte Mieterhöhungen durchzusetzen. Denn ohne eine plausible Begründung, warum Mieter ab einem bestimmten Zeitpunkt mehr zahlen sollen, müssen ebendiese einer Erhöhung auch nicht zustimmen. Wann aber selbst ein vermieterseitig vorgelegter Mietspiegel nicht zur Zustimmung zwingt, zeigt der folgende Fall des Bundesgerichtshofs (BGH).
Der Vermieter wollte hier besonders clever vorgehen und nahm einen Mietspiegel aus dem Jahr 1998 zur Hand, um im Jahr 2017 sein Mieterhöhungsbegehren einer Mieterin gegenüber durchzusetzen. Diese staunte über den Bezug auf die ortsübliche Miete von vor 20 Jahren nicht schlecht - und verweigerte ihre Zustimmung. So blieb beiden Parteien nur der Gang durch die gerichtlichen Instanzen bis vor den BGH.
Laut Gesetz kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die bisherige Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen, wobei zur Begründung insbesondere auf die im Gesetz angegebenen Begründungsmittel Bezug genommen werden kann. Somit ist die Begründung der Mieterhöhung mit einem Verweis auf einen Mietspiegel generell zulässig. Sinn und Ziel der ganzen Sache ist es jedoch, dass der Mieter die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zumindest ansatzweise überprüfen kann - und genau daran fehlt es laut BGH, wenn auf einen Mietspiegel zurückgegriffen wird, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde.
Hinweis: Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist also zur Begründung einer Mieterhöhung ungeeignet. Mieter müssen einer Mieterhöhung, die damit begründet wird, nicht zustimmen.
Quelle: BGH, Urt. v. 16.10.2019 - VIII ZR 340/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 02/2020)
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