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Zum Thema Mietrecht
- Au-pair als "Eigenbedarf": Auch die Nutzung durch Fremde kann einen nachvollziehbaren Kündigungsgrund darstellen
- Minderjährige Vermieter: Kammergericht bestätigt Forderung des Grundbuchamts, einen Ergänzungspfleger zu bestellen
- Schatzfund in Mietwohnung: Das Verstecken von Banknoten ist nicht mit der Besitzaufgabe gleichzusetzen
- Trödel in der Mietimmobilie: Erst Geruchsbelästigung oder Gefährdung der Bausubstanz rechtfertigen eine fristlose Kündigung
- Zwei Erhöhungen hintereinander: BGH begrenzt Modernisierungszuschlag auf Differenz zur allgemeinen Mieterhöhung
Das Thema Eigenbedarf bleibt im Mietrecht ein großer Streitpunkt, der immer wieder vor Gericht geklärt werden muss. Im folgenden Fall, der dem Amtsgericht München (AG) vorgelegt wurde, musste die Frage beantwortet werden, ob der kündigende Eigentümer selbst einziehen muss, um den Eigenbedarf somit wörtlich zu nehmen.
Ein Vermieter lebte mit seiner berufstätigen Ehefrau und drei Kindern, von denen zwei die Grundschule besuchen und eines erst ein Jahr alt ist, in einer Eigentumswohnung. Die Ehefrau war von zu Hause aus berufstätig. Der Mann besaß außerdem noch eine knapp 700 Meter entfernt liegende Wohnung, die vermietet war. Dieses Mietverhältnis kündigte er nun und begründete die Kündigung mit Eigenbedarf. Er und seine Frau wollten ein Au-pair einstellen, das in die Wohnung einziehen soll. In ihrer Wohnung, die aus einem Elternschlafzimmer, drei Kinderzimmern, einem Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie Bad und einem Büro bestehe, gebe es keine Möglichkeit zur Unterbringung des Au-pairs, da sämtliche Räume bereits genutzt würden. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein - mit Erfolg.
Es liegt laut AG durchaus ein nachvollziehbarer Kündigungsgrund vor, wenn ein Vermieter ein Au-pair in einer vermieteten Wohnung unterbringen möchte, die zu Fuß von seinem bewohnten Eigenheim nicht weit entfernt liegt. Die Raumaufteilung innerhalb der eigenen Wohnung bliebe dabei alleinige Sache des Vermieters. Eine Missbrauchskontrolle findet nur insoweit statt, ob der verfügbare Wohnraum und die angegebene Nutzung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, so dass sich der Verdacht aufdrängen müsste, die volle Ausnutzung des Wohnraums werde nur vorgespiegelt, um die Kündigung zu ermöglichen. Doch dies war bei den Gegebenheiten hier nicht der Fall.
Hinweis: Die Vorbereitung einer mietrechtlichen Kündigung sollte stets in anwaltlicher Begleitung erfolgen. Auf Mieterseite sollte bei Erhalt einer Kündigung über eine rechtliche Beratung nachgedacht werden. Es geht für beide Seiten um viel - meist mehr als nur um die Wohnung.
Quelle: AG München, Urt. v. 12.01.2021 - 473 C 11647/20
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(aus: Ausgabe 04/2021)
Dass bei der Übertragung von Grundstücksvermögen auf minderjährige Kinder so einiges zu berücksichtigen ist, leuchtet den meisten ein. Denn Besitz verpflichtet bekanntermaßen, und dies manchmal sogar in erheblichem Umfang. Im folgenden Fall nahmen die Eltern prinzipiell richtig an, selbst am besten zu wissen, was sie ihren Kindern schenken. Dass dies jedoch nicht ganz so einfach ist, meinte nicht nur das Grundbuchamt, sondern im Anschluss auch das Berliner Kammergericht (KG).
An zwei Minderjährige sollte von den Eltern ein vermietetes Mehrfamilienhaus überschrieben werden. Das Grundbuchamt hatte allerdings für die Übertragung der Miteigentumsanteile die Hinzuziehung eines Ergänzungspflegers für erforderlich gehalten. Der sollte nämlich die minderjährigen Kinder vertreten und somit vor Schäden schützen. Die Eltern sahen das jedoch gar nicht ein und zogen gegen die Entscheidung des Grundbuchamts vor das Gericht - vergeblich.
Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Das Grundbuchamt hat in Augen des KG zu Recht für die Übertragung der Miteigentumsanteile die Genehmigung durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger für erforderlich gehalten. Denn der Erwerb eines vermieteten Grundstücks ist rechtlich nicht immer nur vorteilhaft. Es besteht eine hinreichend konkrete Möglichkeit, dass Minderjährige auch mit Pflichten aus einem Mietvertrag belastet werden können.
Hinweis: Bei der Grundstücksübertragung ist der Minderjährigenschutz zu beachten, denn ein zehnjähriges Kind wird nachvollziehbarerweise kaum seinen Vermieterpflichten nachkommen können.
Quelle: KG Berlin, Urt. v. 15.12.2020 - 1 W 1461/20
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(aus: Ausgabe 04/2021)
Wer träumt nicht davon, bei der Renovierung seiner Räume auf einen versteckten und vergessenen Schatz - beispielsweise hinter der Tapete - zu stoßen? Wenn solch ein Traum wahr wird, darf man das doch einfach behalten, oder etwa nicht? Die Antwort auf diese Frage, die hier vom Amtsgericht München (AG) erfolgte, mag enttäuschen.
In einer Mietwohnung prüfte ein Elektriker auf Wunsch der Mieterin unter anderem eine Steckdose. Der Elektriker und die Mieterin öffneten die Schutzvorrichtung der Steckdose und entdeckten in einem dahinterliegenden Hohlraum 80.000 EUR in Euro- und Dollarnoten. Sie übergaben den Geldbetrag der Polizei, die es dann an das Fundbüro der Stadt München weiterleitete. Das Fundbüro war nun der Auffassung, dass den Erben des ehemaligen Vermieters das Geld gehöre. Die Mieterin war anderer Auffassung und klagte auf Zahlung eines Teilbetrags - vergeblich.
Das AG ging nämlich davon aus, dass der Vormieter die Banknoten in seinem damaligen Herrschaftsbereich versteckt hatte, also hinter einer Steckdose. Eine Besitzaufgabe sah das Gericht darin nicht. Daher handelte es sich nicht um den Fund einer verlorengegangenen Sache. Die ehrliche Finderin hatte gegenüber den Erben des verstorbenen Vormieters daher auch keinen Anspruch auf Herausgabe des Bargelds.
Hinweis: Ehrlich währt trotzdem am längsten. Wer Vermögenswerte findet, sollte das ordnungsgemäß angeben. Dann erhält man zwar vielleicht nur den Finderlohn, macht sich aber auch nicht wegen einer Fundunterschlagung strafbar.
Quelle: AG München, Urt. v. 04.12.2020 - 111 C 21915/19
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(aus: Ausgabe 04/2021)
Grundsätzlich muss eine gemietete Immobilie auch zum Wohnen benutzt werden. Verwendet der Mieter das Haus bzw. die Wohnung anderweitig, kann das Probleme hervorrufen - so wie im folgenden Fall. Hier musste das Amtsgericht Gießen (AG) darüber befinden, ob eine fristlose Kündigung des Wohnmietverhältnisses wegen der unberechtigten Lagerung von Gegenständen und Trödel rechtens ist.
Die Mieterin eines Einfamilienhauses betrieb bis vor rund 30 Jahren einen Handel mit Altgegenständen und Trödel. Einige Gegenstände aus dieser Zeit bewahrte sie in Kartons und auch lose aufgestellt im Dachgeschoss und in einem der beiden Kellerräume auf. Zudem befanden sich Gegenstände auf der Treppe im Haus sowie vor dem Eingangsbereich. Als der Vermieter Rauchmelder in den entsprechenden Zimmern anbringen wollte, reagierte die Mieterin nicht auf ein entsprechendes Schreiben. Dann wies der Vermieter darauf hin, dass die unberechtigte Lagerung von Gegenständen und Trödel im gemieteten Haus, im Keller, auf dem Dachboden, im Eingangsbereich außen und im Hof nicht rechtmäßig sei, und erteilte eine Abmahnung. Schließlich kündigte er das Mietverhältnis fristlos, da die Mieterin der Abmahnung nicht Folge geleistet habe. Die dann vom Vermieter eingereichte Räumungsklage war jedoch erfolglos.
Die Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt nach Ansicht des AG erst dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist. Allein das "Zustellen" des Mietobjekts durch Kartons und lose Gegenstände sowohl im Haus als auch außerhalb des Hauses ließ weder eine substantielle Schädigung der Mietsache noch eine besondere Gefährdungssituation erkennen.
Hinweis: Auch in einer Wohnung, die eigentlich nur zum Wohnen dienen soll, kann der Mieter sich frei entfalten. Natürlich gibt es Grenzen, und eine ausufernde Gewerbetätigkeit ist nicht erlaubt. Wo die Grenzen liegen, kann im Zweifel der Rechtsanwalt bestimmen.
Quelle: AG Gießen, Urt. v. 19.01.2021 - 39 C 114/20
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(aus: Ausgabe 04/2021)
Eine Mieterhöhung allein hat für manche bereits das Zeug zum Drama. Was aber bei zwei aufeinanderfolgenden Mieterhöhungen passiert, bei der sich eine auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht und die andere eine Modernisierungsmieterhöhung ist, konnte im Folgenden erst der Bundesgerichtshof (BGH) klären.
Eine Mietwohnung wurde in erheblichem Maß modernisiert, was ebenso ordnungsgemäß angekündigt wurde wie eine damit einhergehende Mieterhöhung. Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte der Vermieter die Miete dann zunächst bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, machte aber im Anschluss daran noch eine Modernisierungsmieterhöhung geltend.
Der BGH hat hierbei einen guten Kompromiss gefunden: Der Vermieter dürfe zwar durchaus eine weitere Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten vornehmen, selbst wenn er bereits nach der Modernisierungsmaßnahme die Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht habe. Allerdings sei der dann fällige Modernisierungszuschlag in seiner Höhe auf die Differenz zwischen Modernisierungszuschlag und der allgemeinen Mieterhöhung begrenzt. Beide Mieterhöhungen seien also in der Summe auf jenen Betrag begrenzt, den der Vermieter bei einer Erhöhung allein wegen der Modernisierungsmaßnahme verlangen könne.
Hinweis: Bei einer Mieterhöhung können viele Fehler gemacht werden. Gleichwohl sind insbesondere viele Privatvermieter auf eine angemessene Mieteinnahme angewiesen. Das Verfahren für eine Mieterhöhung ist gesetzlich festgelegt und kann sowohl Vermietern als auch Mietern durch einen Fachanwalt bzw. eine Fachanwältin für Mietrecht dargelegt werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 16.12.2020 - VIII ZR 367/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 04/2021)
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