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Zum Thema Mietrecht
- Basis für Mietpreisbremse: Vermieter muss nicht überprüfen, ob Vormiete rechtlich zulässig war
- Installationspflicht unumgänglich: Bayerischer VGH erklärt Rauchwarnmelder für verfassungsgemäß
- Mieterhöhung: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht auf das Gericht abgewälzt werden
- Rückschnitt einer Hecke: Wer selbst Regeln bricht, kann nach Treu und Glauben von Ansprüchen ausgeschlossen werden
- Vergebliche Wohnungssuche: LG Berlin ordnet befristete Fortsetzung eines Mietverhältnisses an
Die sogenannte Mietpreisbremse in Ballungszentren führt immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Klar ist, dass bei neuem Vertragsabschluss die Vormiete als Basis für die Festlegung der aktuellen Miete dienen soll. Was hier jedoch unklar war: Muss der Vermieter darüber aufklären, ob und dass diese Vormiete als Bemessungsgrundlage bereits zu hoch angesetzt war? Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte hierüber das letzte Wort.
Ein Inkassodienstleister ließ sich von einem Mieter Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe gegen den Vermieter abtreten und verlangte dafür die vermieterseitige Auskunft über die Vormiete. Als sich diese als viel zu hoch erwies (16,66 EUR/m2 statt der ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,33 EUR/m2), meinte das Inkassounternehmen, dass der Vermieter seiner Auskunftsverpflichtung nicht nachgekommen sei, da die seinerseits mitgeteilte Vormiete nicht der mieterseitig rechtlich geschuldeten Miete entsprochen habe.
Der BGH meinte dazu, dass es den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht genüge, wenn der Vermieter dem Mieter die Höhe der vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Keine Verpflichtung treffe ihn über die Angabe der vertraglich vereinbarten Vormiete hinaus, diese auch auf ihre Zulässigkeit nach den gesetzlichen Regelungen zu überprüfen und nur die demnach zulässige Miete mitzuteilen. Der Anspruch auf Mietrückzahlung war hier daher zwar gegeben, fiel aber entsprechend geringer aus als gedacht.
Hinweis: In diesem Fall hatten die Mieter ihren Anspruch an ein Inkassounternehmen abgetreten. Das hat dann versucht, die Ansprüche durchzusetzen. Für Mieter eine verlockende Angelegenheit, da sie häufig nicht mit Kosten belastet werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 29.11.2023 - VIII ZR 75/23
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(aus: Ausgabe 04/2024)
Es gibt sicherlich eine Reihe von Regelungen, die unnütz sind. Die Vorschriften zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gehören sicherlich nicht dazu, denn deren Nutzen sollte eigentlich jedem einleuchten. Da sich zwischen "eigentlich" und "tatsächlich" jedoch des Öfteren einige Lücken auftun, konnte erst der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (VGH) diese hier bei einem Eigentümer füllen.
Laut Bayerischer Bauordnung muss in Schlafräumen und Kinderzimmern sowie Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens ein Rauchwarnmelder installiert sein. Ein Mann hielt die Vorschrift für verfassungswidrig und berief sich insbesondere auf das Eigentumsrecht, den Gleichheitsgrundsatz und das Recht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung.
Der VGH jedoch hielt die Regelung für durchaus verfassungsgemäß. Erstens war das Eigentumsgrundrecht nicht verletzt. Es werde ein verfassungsrechtlich legitimer Zweck verfolgt - und dessen Zweckerreichung ist in Form der Installation von Rauchwarnmeldern geeignet, erforderlich und vor allem auch verhältnismäßig.
Das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung wird durch die Regelung ebenfalls nicht verletzt. Die Vorschrift begründet lediglich bauordnungsrechtlich eine Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern für den Eigentümer.
Schließlich verstieß die Regelung auch nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz. Dass der Gesetzgeber die Verpflichtung zur Installation dem Eigentümer auferlegt hat, ist sachlich gerechtfertigt. Der Eigentümer ist grundsätzlich für die Verkehrssicherung verantwortlich und zieht zudem Nutzen aus dem Eigentum. Es ist daher sachgerecht, ihm auch die bauordnungsrechtliche Installationspflicht aufzuerlegen.
Hinweis: Vergleichbare Vorschriften wie die in Bayern gibt es mittlerweile in sämtlichen Bundesländern. Überall wird der Eigentümer oder Vermieter zur Installation der Rauchwarnmelder verpflichtet.
Quelle: Bayerischer VGH, Urt. v. 26.10.2023 - Vf. 6-VII-22
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(aus: Ausgabe 04/2024)
Will der Vermieter die Miete erhöhen, ist dafür häufig die ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend. Wie er diese in Erfahrung bringt, war die Kernfrage des folgenden Falls vor dem Amtsgericht Hamburg (AG). Und eines darf vorweggenommen werden: Sich selbst erklärte das AG schon einmal nicht ohne weiteres als dafür zuständig.
Ein Vermieter wollte die Miete erhöhen und reichte vor dem zuständigen AG einen Antrag auf Einholung eines Gutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete der von der Mieterin bewohnten Wohnung ein. Dabei ging er im sogenannten selbständigen Beweisverfahren vor. Die eigentliche Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hatte er dabei jedoch noch nicht erhoben. Mit diesem selbständigen Beweisverfahren kam der Vermieter allerdings nicht weiter.
Das AG war der Auffassung, dass es nicht zulässig sei, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen. Es handele sich nicht um eine zwingend gerichtlich zu entscheidende Rechtsfrage. Diese würde erst dann entstehen, wenn der betreffende Mieter das vermieterseitige Mieterhöhungsbegehren inklusive der vermieterseitig eingeholten Informationen und Argumente verweigern würde. Erst dann dürfe auch die Mieterseite mit den Kostenrisiken eines solchen Verfahrens belastet werden.
Hinweis: Der Vermieter kann also die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf das Gericht abwälzen. Er muss schon selbst tätig werden und zumindest ansatzweise versuchen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Im Zweifel kann dabei ein Rechtsanwalt helfen.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 16.01.2024 - 49 H 3/23
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(aus: Ausgabe 04/2024)
"Was du nicht willst, dass man dir tu’, das füg’ auch keinem and’ren zu" - würde dies stets berücksichtigt werden, wäre der juristische Betrieb ein ruhiges Plätzchen. Da wir aber sind, wie wir nun einmal sind, kommt es zu solchen Fällen wie dem vor dem Landgericht Frankenthal (LG). Hier konnte einer nicht lassen, dem anderen etwas vorzuwerfen, das er selbst auch getan hatte. Und dadurch verwirkte er seinen eigentlich durchaus berechtigten Anspruch.
Es ging um einen Streit zwischen zwei Nachbarn. Direkt entlang der Grundstücksgrenze verlief auf dem Grundstück eines Nachbarn eine 2,20 m hohe Hecke. Sein Nachbar verlangte nun unter Berufung auf das geltende Landesrecht, dass die Hecke auf einer Höhe von maximal 1,5 m gehalten werde.
Grundsätzlich bestätigte das LG, dass Hecken entlang der Grenze eines Grundstücks dem geltenden Nachbarrecht entsprechen müssen. Die Pflanzen dürfen eine bestimmte Höhe nicht überschreiten, und deshalb könne der Nachbar den Rückschnitt auch verlangen. Hier stand dem jedoch der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Es musste berücksichtigt werden, dass auch auf dem Grundstück des Klägers direkt hinter dem Zaun eine 3 bis 4 m hohe Kugelhecke und eine etwa 2,5 m hohe Zypresse gepflanzt waren. Dadurch werde ebenfalls gegen das Nachbarrecht verstoßen. Und wer sich selbst nicht regelgerecht verhält, ist nach Treu und Glauben von Ansprüchen gegen seinen Nachbarn ausgeschlossen.
Hinweis: Wer im Glashaus sitzt, sollte also nicht mit Steinen werfen. Die Richter des Falls haben das Recht weit ausgelegt. Interessengerecht könnte es in solchen Fällen auch sein, dass beide Nachbarn ihre Gehölze zu stutzen haben.
Quelle: LG Frankenthal, Urt. v. 24.01.2024 - 2 S 85/23
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(aus: Ausgabe 04/2024)
Fälle wie den folgenden werden wir den nächsten Jahren sicherlich häufiger erleben. Denn der insbesondere seitens der Politik seit Jahren verschuldete Wohnungsmangel führt dazu, dass Vermieter Räumungsprozesse zwar gewinnen, Mieter aber dennoch in den Räumen bleiben dürfen. Das Gericht im folgenden Fall urteilt regelmäßig in einem der am stärksten umkämpften Ballungsgebiete - das Landgericht in Berlin (LG).
Eine Vermieterin meldete an einer Mietwohnung Eigenbedarf an und kündigte das Mietverhältnis. Die Mieter suchten in der Folgezeit nach einer anderen Wohnung - erfolglos. Schließlich erhob die Vermieterin eine Räumungsklage - erfolgreich. Und nun?
Das LG war der Auffassung, dass der Eigenbedarfsgrund das Mietverhältnis zwar grundsätzlich beendet habe. Trotzdem ordnete es die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer von zwei Jahren an. Zudem änderte es die bisherigen Vertragsbedingungen von Amts wegen und hob die von den Mietern bisher geschuldete Nettokaltmiete auf ein marktübliches Niveau an. Die Richter stellten darauf ab, dass sich die Mieter nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung über einen Zeitraum von fast zwei Jahren auf eine Vielzahl von Wohnungen im gesamten Berliner Stadtgebiet beworben hatten, jedoch aufgrund der angespannten Lage auf dem dortigen Wohnungsmarkt sowie des nur noch geringen Angebots freier Wohnungen mit ihren Bewerbungen keinen Erfolg hatten.
Hinweis: Das Mietverhältnis bleibt trotz der Anordnung auf Fortsetzung nicht ewig bestehen. Vermieter müssen ihrerseits nur aufpassen, dass es sich nicht faktisch durch ein längeres Verbleiben in der Wohnung fortsetzt, als von der Behörde angeordnet.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 25.01.2024 - 67 S 264/22
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 04/2024)
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