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Zum Thema Mietrecht
- Kein wichtiger Grund: Vergütungsanspruch rechtswidrig gekündigter Verwalterin bestätigt
- Mieterhöhungsbegehren: Ermittlung der Vergleichsmiete durch Sachverständigen birgt Risiken für beide Streitparteien
- Schadensersatz nach Wassereinbruch: Wer vom Nachbarn verschuldete Schäden selbst repariert, kann fiktive Kosten geltend machen
- Selbstbeteilungungsumlage in der WEG: Nur Unbilligkeit kann Anspruch auf Änderung des maßgeblichen Verteilungsschlüssels begründen
- Sonderkündigungsrecht bei Umsatzunterschreitung: Wurden keine Einschränkungen vereinbart, ist die pandemiebedingte Kündigung rechtens
Die Vertragskündigung mit einem Wohnungseigentumsverwalter ist natürlich möglich. Dass auch dabei selbstverständlich Regeln eingehalten werden müssen, zeigt der folgende Fall, der vor dem Landgericht Köln (LG) landete.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte eine Verwalterin bestellt. Die monatliche Grundvergütung sollte etwas über 700 EUR betragen. Nach knapp einjähriger Tätigkeit der Verwalterin beschloss die WEG in der Versammlung mehrheitlich, dass der Verwaltungsbeirat mit der vorzeitigen Kündigung des Verwaltervertrags beauftragt wird. Die Verwalterin ließ sich die Kündigung jedoch nicht gefallen, bot ihre Leistungen weiterhin an und verlangte bis zum Ablauf der regulären Vertragslaufzeit eine Verwaltervergütung von etwas über 21.000 EUR. Aus ihrer Sicht habe kein Recht zu einer fristlosen Kündigung bestanden.
Auch nach Ansicht des LG stand der ehemaligen Verwalterin ein Vergütungsanspruch in Höhe von knapp 11.000 EUR zu. Der Grund: Der Verwaltervertrag war nicht vorzeitig beendet worden. Denn es bestand kein Recht für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Die ehemalige Verwalterin musste sich allerdings ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Dabei war zu berücksichtigen, ob die Verwalterin durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fixe Kosten und insbesondere Personal einzusparen. Ist dies nicht der Fall, wird von der Rechtsprechung eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von 20 % angenommen. Dass Einsparungen bei den fixen Kosten sowie den Personalkosten in einem größeren Umfang als 20 % angefallen waren, konnte mangels eines konkreten Vortrags nicht festgestellt werden.
Hinweis: Wird einem Wohnungseigentumsverwalter gekündigt, geht das nur nach feststehenden Regeln. Insbesondere die Kündigungsfrist ist einzuhalten. Mit der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, und der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
Quelle: LG Köln, Urt. v. 09.06.2022 - 29 S 151/21
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2023)
Die übliche Begründung von Mieterhöhungen ist die Angabe von Vergleichsmieten. Wie diese ermittelt werden können, wenn sich Vermieter und Mieter uneins sind, zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts Hamburg (AG). Und dessen Urteil hat es in sich, was künftige Mietrechtsfälle angehen kann.
Ein Vermieter wollte die Miete erhöhen und begründete sein Erhöhungsverlangen mit vier Vergleichswohnungen. Er verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung von der Mieterin, die diese verweigerte. Deshalb zog der Vermieter vor das Gericht.
Das AG hat ein schriftliches Sachverständigengutachten sowie ein Ergänzungsgutachten eingeholt und dann die Mieterhöhung bestätigt. Das Gericht stützte seine Überzeugung auf das gerichtliche Sachverständigengutachten. Der Gutachter hatte die Wohnung nach Inaugenscheinnahme anhand der Wohnwertmerkmale Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Größe einer typisierend gewichteten Nutzwertanalyse unterzogen. Das Gutachten war nachvollziehbar und in objektivierbarer Weise erfolgt.
Hinweis: Ein Gutachten ist nur dann einzuholen, wenn die Mieten für vergleichbare Wohnungen empirisch nicht ausreichend zu ermitteln sind. Es steht zu befürchten, dass von Gerichten bei Mieterhöhungsverlangen nun häufiger Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben werden - sowohl für Vermieter als auch für Mieter ein erhebliches finanzielles Risiko.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 29.07.2022 - 48 C 277/20
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(aus: Ausgabe 01/2023)
Wer Wasser von seinem Grundstück abpumpt, sollte besser aufpassen, wohin es fließt. Andernfalls kann es teuer werden, wie der folgende Fall des Oberlandesgerichts Oldenburg (OLG) beweist. Besonders interessant ist hierbei die fiktive Abrechnung, wie man sie sonst aus der Regulierung von Kfz-Schäden kennt.
Ein Mann hatte sein geerbtes Elternhaus sanieren lassen. Dabei wurde aus dem Keller Wasser nach draußen gepumpt. Der Mann ging dabei davon aus, dass keine Ableitung in die Kanalisation erforderlich sei, weil das Wasser auf seinem Grundstück versickern würde. Diesen Gefallen tat ihm das Wasser jedoch nicht; es lief über einen Lichtschacht in den Keller des Nachbarn und verursachte dort Schäden an Wänden und Fußböden, die der Nachbar selbst behob. Der Schaden belief sich nach Kostenvoranschlägen von Fachfirmen auf knapp 7.000 EUR. Diesen Betrag wollte der Geschädigte von seinem Nachbarn erhalten.
Die OLG-Richter gaben der Klage statt. Zwar sei der Lichtschacht des Geschädigten teilweise nicht in Ordnung gewesen - dies hatte aber nach den Feststellungen des Sachverständigen nicht zu dem Schaden beigetragen. Das Wasser wäre ansonsten über das Kellerfenster eingedrungen. Außerdem konnte der Mann auch die fiktiven Kosten einer Fachfirma vom Nachbarn ersetzt verlangen. Schließlich soll ein Schädiger nicht davon profitieren, wenn ein Geschädigter den ihm entstandenen Schaden selbst beseitigt.
Hinweis: Es ist sehr interessant, dass die Nachbarn tatsächlich die sogenannten fiktiven Kosten einer Fachfirma ersetzt erhalten haben, obwohl sie den Schaden selbst beseitigt hatten. Ein guter Schachzug, der natürlich auch bei anderen Schäden zur Anwendung kommt.
Quelle: OLG Oldenburg, Urt. v. 08.07.2022 - 6 U 328/21
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2023)
Gebäudeschäden, die von einer Versicherung übernommen werden, kosten eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) nichts. Was aber gilt, wenn es eine Selbstbeteiligung gibt, und wie diese auf die einzelnen Eigentümer umgelegt wird, zeigt dieser Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging.
Bei einer WEG mit mehreren Wohnungen und einer gewerblichen Einheit war es in der Vergangenheit aufgrund mangelhafter Leitungen häufiger zu Wasserschäden in Wohnungen gekommen. Deshalb ging die WEG auch gegen das Unternehmen, das die Leitungen verlegt hatte, gerichtlich vor. Nach der Vielzahl von Schäden, bei denen der Selbstbehalt in jedem Schadenfall inzwischen 7.500 EUR betrug, erstattete die Versicherung nur noch 25 % der Schäden. Die Verwalterin legte die Kosten nach Miteigentumsanteilen um - und zwar auch dann, wenn die Schäden im Bereich des Sondereigentums (also innerhalb der Wohnungen) entstanden waren. Das wollten sich die Eigentümer der gewerblichen Einheit nicht länger gefallen lassen, da die Schäden bislang ausschließlich im Sondereigentum entstanden waren - und eben in ihrer gewerblichen Einheit noch kein Schaden aufgetreten war.
Diese an und für sich schlüssig erscheinende Argumentation ging beim BGH jedoch nicht durch. Denn bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, sei der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung des maßgeblichen Verteilungsschlüssels ist für die Zukunft nur dann gegeben, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Diese Überlegungen führten dazu, dass in der Zukunft der Selbstbehalt bei einem Schaden am Sondereigentum der Wohneinheiten allein von den Eigentümern der Wohneinheiten getragen wird. Entsteht jedoch dann ein Schaden am Sondereigentum der gewerblichen Einheit, muss deren Eigentümer dementsprechend auch alleine für den Schaden aufkommen.
Hinweis: Was einmal in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt ist, kann nur schwer wieder geändert werden. Das sollte beim Kauf einer Eigentumswohnung beachtet werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 16.09.2022 - V ZR 69/21
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2023)
Während sich Mieter von Wohnraum auf eine Vielzahl mieterfreundliche Gesetze stützen dürfen, steht Gewerberaummietern immerhin das sogenannte Sonderkündigungsrecht zu. Ein solches war für die Beklagte im Zuge der Pandemie scheinbar der Rettungsanker. Das Oberlandesgericht Hamm war mit der Frage betraut, ob zu Recht oder eben nicht.
Eine gewerbliche Ladenfläche in einem Einkaufszentrum war für zehn Jahre vermietet worden. Dabei war auch vereinbart worden, dass die Mieterin ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines Umsatzes von 600.000 EUR netto im Jahr hatte. Ein notwendiger Grund für den Umsatzrückgang oder aber diesbezügliche Einschränkungen waren im Vertrag nicht festgelegt. Dann kam die Corona-Pandemie. Die Mieterin musste für einen Monat den Betrieb schließen und zahlte auch nur 50 % der Miete. Schließlich machte sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, da sich nur ein Gesamtumsatz im Jahr 2020 in Höhe von knapp 540.000 EUR ergeben hatte. Die Vermieterin wollte die Kündigung nicht akzeptieren und klagte - ohne Erfolg.
Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen einer bestimmten Umsatzhöhe in einem bestimmten Mietjahr ein, berechtigt dies den Mieter auch zur Kündigung. Das gilt jedenfalls dann, wenn keine Einschränkungen hinsichtlich des Grunds des Nichterreichens des Umsatzes verabredet wurden. Also ist die letztendlich pandemiebedingte Kündigung rechtmäßig gewesen.
Hinweis: Ob ein Sonderkündigungsrecht besteht, verrät ein Blick in den Mietvertrag. Stets sollte daran gedacht werden, dass Kündigungen im Mietrecht ohnehin nur schriftlich möglich sind.
Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 15.07.2022 - 30 U 82/22
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2023)
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