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Zum Thema Mietrecht
- Deutsche Mieter bevorzugt: Wohnungsmakler muss wegen Diskriminierung Schadensersatz zahlen
- Gefährdete Persönlichkeitsrechte: Digitale Türspione: Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss den Datenschutz kontollieren können
- Kein berechtigtes Interesse: BGH bestätigt vermieterseitige Kündigung und Räumungsklage nach gewinnbringender Untervermietung
- Tatsächliche Nutzung zählt: Wohnungsadresse im Impressum beweist nicht automatisch eine gewerbliche Nutzung
- Verfassungsbeschwerde erfolglos: Interessen von Mieter und Gemeinwohl rechtfertigen Mietpreisbremse und deren Verlängerung
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) sichert nicht nur Bewerbungen im beruflichen Umfeld rechtlich gegenüber Diskriminierungen ab, sondern auch bei Bewerbungen im Mietrecht. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich aus diesem Grund mit der Frage beschäftigen, ob ein Makler haftet, wenn er Bewerber mit eindeutig deutschen Nachnamen nicht nur bevorzugt, sondern solche mit fremdklingenden Namen von vornherein ablehnt.
Eine Frau bewarb sich im November 2022 mehrfach über ein Internetformular bei einem Maklerbüro um Besichtigungstermine für Wohnungen. Mit ihrem pakistanischen Namen blieben ihre Bemühungen jedoch erfolglos - die Frau erhielt immer nur Absagen. Anders lief es für sie als Frau Schneider oder Frau Schmidt: Bewerbungen mit gleichgebliebenen Angaben zu Einkommen und Haushalt, aber unter deutschen Namen waren durchaus von Erfolg gekrönt und führten zu Terminen. Die Frau machte geltend, dass sie allein wegen ihres Namens benachteiligt wurde, und verlangte eine Entschädigung sowie die Erstattung der Anwaltskosten. Das zuständige Amtsgericht wies die Klage zunächst ab, das daraufhin mit dem Fall beauftragte Landgericht (LG) gab der Frau hingegen Recht und verurteilte den Makler zur Zahlung von 3.000 EUR sowie zur Erstattung der vorgerichtlichen Kosten.
Der BGH bestätigte nun das Urteil des LG und erklärte, dass die unterschiedliche Behandlung bei ansonsten gleichen Angaben ein deutliches Zeichen für Diskriminierung wegen der ethnischen Herkunft sei. Ein Makler, der bei der Auswahl von Mietern nach dieser Prämisse entscheidet, fällt unter das Verbot der Benachteiligung nach dem AGG und haftet, wenn er gegen diese Vorschrift verstößt. Dass die Frau auch falsche Namen für Tests verwendete, machte die Beweisführung nicht unzulässig, solange die Bewerbung ernst gemeint war. Der Makler haftete daher unabhängig davon, ob sein Verhalten womöglich gar dem Vermieter zuzurechnen war. Der Schadensersatz war nach Ansicht des BGH angemessen, da es sich um eine schwerwiegende Diskriminierung handelte.
Hinweis: Wohnungsvermittler dürfen niemanden wegen Herkunft oder Namen benachteiligen. Verstöße gegen das AGG können zu Schadensersatz führen. Auch Hilfspersonen des Vermieters - wie hier der Makler - können persönlich haften.
Quelle: BGH, Urt. v. 29.01.2026 - I ZR 129/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2026)
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser - der alte Spruch passt auch auf die Überwachung der "eigenen vier Wände". Doch wer kontrolliert die Kontrolle, sprich: die Überwachung? Das ist in Zeiten von Datenschutz und Persönlichkeitsrechten schließlich nicht ohne Belang. Genau deshalb musste sich hier das Amtsgericht Hannover (AG) damit beschäftigen, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft digitale Türspione einbauen darf, obwohl niemand die Technik prüfen und überwachen kann.
In einer Wohnanlage beschlossen die Eigentümer, dass jeder auf eigene Kosten einen digitalen Türspion installieren darf. Folgende Regeln sollten dabei eingehalten werden: keine Speicherung, nur kurze Bildübertragungen beim Klingeln, keine Weiterleitung an andere Geräte, Aufnahme nur des Türbereichs. Außerdem sollte der jeweilige Eigentümer mögliche Zusatzkosten tragen und die Vorgaben an neue Eigentümer weitergeben. Konkrete Geräte oder Kontrollmechanismen legten die Eigentümer aber nicht fest. Zwei Eigentümer hatten die Türspione bereits eingebaut, als andere Eigentümer feststellten, dass Flure, Treppenhäuser und Außenbereiche erfasst wurden. Sie dokumentierten dies mit Fotos und bemängelten, dass die fehlende technische Kontrolle eine heimliche Überwachung ermögliche und ihre Persönlichkeitsrechte verletze.
Das AG erklärte daraufhin den durch die Eigentümer gefassten Beschluss für ungültig. Das Gericht stellte fest, dass digitale Türspione bereits durch ihr Aussehen und die nicht erkennbare Kamera den Eindruck einer Überwachung erzeugen. Die bislang durch die Gemeinschaft festgelegten Schutzmaßnahmen reichten nicht aus, weil weder die Verwaltung noch die Gemeinschaft selbst prüfen konnte, ob Speicherungen oder Bildübertragungen wirklich unterbunden wurden. Es blieb dabei unklar, welche Geräte zulässig waren, zudem es gab keinerlei Vorschriften für Prüfungen oder Nachweise. Anders als in einem früheren Urteil des Bundesgerichtshofs, bei dem die Kameras im Gemeinschaftseigentum eingebaut und kontrollierbar waren, fehlten hier die Kontrollmöglichkeiten vollständig. Damit verletzte der Beschluss die Persönlichkeitsrechte der Bewohner und war nicht rechtmäßig.
Hinweis: Digitale Türspione dürfen nur eingebaut werden, wenn die Gemeinschaft die Einhaltung der Vorgaben kontrollieren kann. Fehlt die entsprechende Kontrolle, kann das die Persönlichkeitsrechte anderer Eigentümer verletzen. Vor Installation sollte die Technik transparent und überprüfbar sein.
Quelle: AG Hannover, Urt. v. 17.12.2025 - 480 C 6084/25
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(aus: Ausgabe 05/2026)
Dass nicht nur zwischen Mietern und Vermietern mit harten Bandagen gekämpft wird, wenn es um Mietraum geht, zeigt dieser Fall. Hier musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) in Zeiten von Mietpreisbremse und Milieuschutz mit der Frage beschäftigen, ob ein Mieter seine Wohnung auch dann untervermieten darf, wenn er dabei mehr Einnahmen erzielt, als für die eigenen Wohnkosten nötig sind.
Ein Mieter bewohnte in Berlin seit 2009 eine Zweizimmerwohnung und zahlte dafür eine Kaltmiete von 460 EUR. Wegen eines Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab 2020 an zwei Untermieter. Nur tat er das zum einen ohne Erlaubnis des Vermieters und zum anderen für satte 962 EUR monatlich zuzüglich Betriebskosten. Die Vermieterin mahnte ihn ab und kündigte schließlich das Mietverhältnis fristgerecht. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, das Berufungsgericht gab der Vermieterin hingegen recht.
Der BGH wies nun die Revision des Mieters zurück und erklärte die Räumung damit endgültig für rechtmäßig. Das Gericht stellte fest, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft verletzt hatte, weil er die Wohnung ohne Zustimmung der Vermieterin gewinnbringend untervermietet hatte. Nach § 553 Bürgerliches Gesetzbuch kann ein Mieter zwar ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen - dieses Interesse umfasst jedoch nicht die Erzielung von Gewinn über die eigenen Wohnkosten hinaus. Die Vorschrift soll lediglich sicherstellen, dass Mieter bei wesentlichen Änderungen ihrer Lebensumstände die Wohnung behalten, und nicht, dass sie mit der Wohnung zusätzlich Geld verdienen können. Die Entscheidung berücksichtige zudem den Schutz der Untermieter vor überhöhter Miete. Im konkreten Fall war das Interesse des Mieters an der Untervermietung daher nicht berechtigt, weil er durch die Vermietung einen Gewinn erzielte, der über die Deckung seiner eigenen Kosten hinausging.
Hinweis: Eine Untervermietung ist nur erlaubt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht - etwa zur Deckung eigener Wohnkosten. Gewinnbringende Vermietung ohne Erlaubnis ist unzulässig. Vermieter können in solchen Fällen die Räumung verlangen.
Quelle: BGH, Urt. v. 28.01.2026 - VIII ZR 228/23
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(aus: Ausgabe 05/2026)
"Wohnen Sie noch oder arbeiten Sie schon?" So in etwa lautet die zentrale Frage im folgenden Fall des Amtsgerichts Hamburg (AG). Hier sollte ein Mieter von Wohnraum seinen Platz räumen, da sein Vermieter der Meinung war, einer Täuschung zum Opfer gefallen zu sein. Doch ist dem wirklich so, dass die Angabe einer Wohnadresse im Impressum einer Internetseite automatisch auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lässt?
Ein Mann hatte eine kleine Einzimmerwohnung vermietet. Sein Mieter gab an, als Reiseführer tätig zu sein. Auf der entsprechenden Internetseite hatte er seine Wohnadresse im Impressum angegeben. Eben diese Angabe sah der Vermieter als Beweis an, dass sein Mieter dort einer gewerblichen Nutzung nachging, und mahnte ihn ab. Als der Mieter jedoch widersprach, kündigte ihm der Vermieter nicht nur das Mietverhältnis. Er wollte zudem den Mietvertrag wegen angeblicher Täuschung anfechten, da der Mieter die Wohnung schon bei Vertragsabschluss gewerblich habe nutzen wollen. Der Mieter widersprach, da er die Adresse nur für Post und Rechnungen nutze, gelegentlich E-Mails bearbeite oder Videocalls durchführe. All das stelle keine nach außen erkennbare gewerbliche Tätigkeit dar.
Das AG teilte die Sichtweise des Mieters und wies die Räumungsklage ab. Das Gericht stellte klar, dass die Angabe der Wohnadresse im Impressum noch keine gewerbliche Nutzung zeige. Viele Selbständige oder Freiberufler arbeiten ohne eigenes Büro und müssen ihre Wohnanschrift für Behörden oder im Impressum nutzen. Tätigkeiten wie das Versenden von Rechnungen, E-Mail-Korrespondenz oder das Telefonieren mit Kunden gehören noch nicht zu einer nach außen erkennbaren gewerblichen Tätigkeit. Ähnlich wie Lehrer, die zu Hause Unterricht vorbereiten, oder Mieter, die Geld mit Kunst oder Büchern verdienen, können Tätigkeiten im Homeoffice oder gelegentliche Geschäftsaktionen nicht automatisch eine gewerbliche Nutzung der Wohnung begründen.
Hinweis: Die Angabe der Wohnadresse im Impressum allein reicht nicht aus, um eine gewerbliche Nutzung anzunehmen. Auch gelegentliche E-Mail- oder Telefonarbeit gilt nicht als geschäftliche Nutzung. Bei rechtlichen Streitigkeiten zählt immer die tatsächliche Nutzung der Wohnung.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 19.12.2025 - 49 C 213/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2026)
Der Kampf um knappen Wohnraum in den Ballungsgebieten dauert an. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) musste sich daher auch mit einer Beschwerde über die Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse beschäftigen, durch deren Regeln zur Miethöhenbegrenzung von Berliner Wohnraum sich eine Eigentümerin unverhältnismäßig eingeschränkt fühlte. Reicht dieses Gefühl schon für eine Verfassungsklage aus?
Die Mietpreisbremse war 2015 eingeführt worden, um in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten die Mieten zu Beginn eines Mietverhältnisses zu begrenzen. Vermieter dürfen seitdem mit Vertragsbeginn höchstens 10 % mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Mit einer Änderung ab April 2020 durften die Länder die Höchstgrenzen für weitere fünf Jahre festlegen. Berlin nutzte diese Möglichkeit und erklärte das ganze Stadtgebiet zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Eine Eigentümerin, deren Mieter bereits erfolgreich zu viel gezahlte Miete zurückforderten, legte Verfassungsbeschwerde gegen das Gesetz und die Berliner Verordnung ein.
Das BVerfG nahm die Beschwerde jedoch nicht an und erklärte, dass die Mietbegrenzung durchaus mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Das Gericht stellte fest, dass die Regelung legitime Ziele wie den Schutz von Mietern und die Verhinderung von sozialen Ungleichgewichten durch hohe Mieten verfolge. Auch wenn manche Vermieter die Vorschriften umgehen, ändere das nichts an der grundsätzlichen Eignung der Maßnahme. Die Einschränkung des Eigentums sei nicht übermäßig, weil das Gesetz keine absolute Mietobergrenze vorgibt und Vermieter weiterhin eine angemessene Rendite erzielen könnten. Die Interessen der Mieter und des Gemeinwohls rechtfertigten die Maßnahme. Die Befristung der Berliner Verordnung auf fünf Jahre und ihre Anwendung auf das gesamte Stadtgebiet sei zudem im gesetzlich vorgesehenen Rahmen zulässig.
Hinweis: Die Mietpreisbremse soll Mieter in angespannten Wohnungsgebieten schützen. Vermieter dürfen nicht beliebig hohe Mieten verlangen, müssen aber weiterhin eine angemessene Rendite erzielen können. Gesetzliche Regelungen sind auch verfassungsrechtlich abgesichert.
Quelle: BVerfG, Beschl. v. 08.01.2026 - 1 BvR 183/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2026)
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