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Zum Thema Mietrecht
- Auftraggeber zahlt: In solchen Fällen müssen keine Maklerkosten gezahlt werden
- Gewerbemietrecht: BGH erklärt Übernahme der Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten durch Mieter für rechtens
- Irrtum der Feuerwehr: Gemeinde haftet für Schäden an fälschlicherweise aufgebrochener Wohnung
- Mindestanforderungen verfehlt: Energieberatungsfirma haftet für Schäden fachlich nicht zutreffender Beratung
- Nachtaktive Nachbarn: Wer regelmäßige Lärmbelastung ordentlich protokolliert, kommt endlich zur Ruhe
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste einen Fall entscheiden, in dem der geltende Grundsatz umgangen werden sollte, dass bei verkäuferseitiger Maklerbeauftragung dessen Provision zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen wird. Da spiele es auch keine Rolle, dass der Kaufpreis entsprechend reduziert wird.
Ein Ehepaar kaufte eine Doppelhaushälfte. Mit der Vermittlung der Immobilie entstand der zuständigen Maklerin ein Anspruch von 25.000 EUR - und zwar der Verkäuferin gegenüber. Der im Expose vorgesehene Kaufpreis wurde dann um diese 25.000 EUR reduziert, zugleich verpflichteten sich die Käufer zur Zahlung eines Honorars in selbiger Höhe. Das Honorar zahlten sie also direkt an die Maklerin. Alle glücklich? Weit gefehlt. Die Käufer verlangten die von ihnen gezahlte Provision zurück, und dies zu Recht.
Der BGH erklärte die Vereinbarung über den Maklerlohn für komplett unwirksam. § 656d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags untereinander anwendbar, hier also zwischen dem Ehepaar und der Verkäuferin. Vielmehr erfasst er auch vertragliche Vereinbarungen, durch die (unmittelbar oder mittelbar) ein Anspruch des Maklers auf Zahlung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die selbst nicht Partei des Maklervertrags war. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin, die den Maklervertrag abgeschlossen hatte, nicht zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung. Die Käufer konnten die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.
Hinweis: Die Umgehung von zwingenden gesetzlichen Vorschriften ist nie eine gute Idee. In jedem Fall sollte vorher ein Rechtsanwalt um Rat gebeten werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 06.03.2025 - I ZR 138/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2025)
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit einem steuerlichen Problem auseinandersetzen, das eine Mieterin aufwarf, als diese der Meinung war, dass sie doppelte Umsatzsteuer für einzelne Betriebskosten zahle. Ob und unter welchen Umständen dies gerechtfertigt ist, war gar nicht so einfach darzulegen.
In einem Vertrag zur Anmietung von Gewerberäumen war geregelt, dass die Mieterin die monatliche Grundmiete, Vorauszahlungen auf die Nebenkosten und die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten habe. Die Mieterin zahlte dann die Nebenkostenabrechnung zuzüglich der Umsatzsteuer. Dann fiel ihr auf, dass in einzelnen Betriebskosten bereits die Umsatzsteuer enthalten war, zum Beispiel bei Beträgen eines Hausmeisterdienstes. Deshalb meinte sie nun, doppelte Umsatzsteuer gezahlt zu haben. Denn die Vermieterin hatte die Kosten, in denen bereits die Umsatzsteuer enthalten war, umgelegt und dann noch einmal Umsatzsteuer darauf berechnet. Das hatte sie aber deshalb gemacht, da es sich um eine Wohnungseigentumsanlage/Teileigentumsanlage gehandelt hat und ein Herausrechnen der Umsatzsteuer aus den einzelnen Positionen gar nicht möglich war. Schließlich klagte die Mieterin die Rückzahlung der angeblich zu viel gezahlten Umsatzsteuer ein. Geld hat sie allerdings keins bekommen.
Die Vermieterin hatte die ihr von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung für umlagefähige Kostenpositionen in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf die Klägerin umgelegt - und durfte dies in Augen des BGH auch. Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt.
Hinweis: Der Vermieter kann die Umsatzsteuer also nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abwälzen. Solche Fallgestaltungen bedürfen einer intensiven rechtlichen Begleitung.
Quelle: BGH, Urt. v. 15.01.2025 - XII ZR 29/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2025)
Es hat zumeist sehr gute Gründe, wenn sich die Feuerwehr gezwungen sieht, gewaltsam in eine Wohnung einzudringen. Doch in den Rettern stecken eben auch "nur" Menschen, und diese neigen naturgemäß manchmal dazu, sich zu irren. Wer dafür haftet, wenn sich die Feuerwehr in der Tür irrt, musste das Landgericht Stralsund (LG) entscheiden.
In einer Wohnungseigentumsanlage ging der Rauchwarnmelder an. Die Feuerwehr brach daraufhin eine Wohnungstür auf - leider die falsche, nämlich die der Nachbarwohnung. Der Eigentümer dieser Wohnung verlangte nun, dass die Gemeinde, für die die Feuerwehr tätig war, den Schaden übernehmen müsse. Die Gemeinde verweigerte hingegen den Kostenersatz. Der Türaufbruch sei schließlich nach den Grundsätzen der Anscheinsgefahr rechtmäßig erfolgt. Zumindest aber treffe die Feuerwehreinsatzkräfte kein Verschulden. Aber auch für eine verschuldensunabhängige polizei- und ordnungsrechtliche Entschädigung sei kein Raum. Daraufhin klagte der Eigentümer der Wohnung.
In Vorbereitung auf die mündliche Verhandlung hat das LG einen Hinweisbeschluss erlassen. Das Gericht meinte, auch wenn der Aufbruch der falschen Wohnungstür durch die Feuerwehr durchaus rechtmäßig gewesen sein könnte, ändere dies an der Zahlungspflicht trotzdem nichts. Denn der Mann, dessen Eingangstür versehentlich aufgebrochen worden war, ist nach den betreffenden Bestimmungen des Polizei- und Ordnungsrechts zu entschädigen (§ 72 Abs. 1 Gesetz über die öffentliche Sicherheit und Ordnung in Mecklenburg-Vorpommern). Ihn traf an der ganze Sache schließlich keinerlei Verschulden; er war ein sogenannter "Nichtstörer".
Hinweis: Solche Hinweisbeschlüsse werden durch Gerichte gerade in der Berufungsinstanz häufig erlassen. In diesem Fall weiß die Gemeinde, dass sie zahlen muss, wenn ein Urteil gefällt wird. Das gibt ihr die Möglichkeit, den Anspruch vorher anzuerkennen und damit Kosten zu sparen.
Quelle: LG Stralsund, Beschl. v. 24.02.2025 - 2 O 154/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2025)
Man muss nicht alles können oder wissen, sondern nur die richtigen Fachleute kennen. Wenn eine hinzugezogene Beratungsfirma dann jedoch falsch berät, guckt so mancher zu Recht dumm aus der Wäsche. Im Folgenden ging es um das brandheiße Thema der energetischen Sanierung, das als Beratungsfehlleistung vor dem Landgericht Berlin II (LG) landete.
Ein Mann hatte eine Firma für Energieberatung mit der energetischen Sanierung seines Einfamilienhauses beauftragt. Nach der erfolgten Beratung beantragte er Förderleistungen und erhielt einen entsprechenden Zuwendungsbescheid. Daraufhin holte er Angebote für die Sanierungsmaßnahmen ein und schickte sie der Energieberatungsfirma. Nachdem diese die Angebote auch nicht beanstandete, gab der Eigentümer für den Verwendungsnachweis der Fördermittel in Absprache mit eben jener Beratungsfirma verschiedene Wärmedurchgangskoeffizienten an. Das Bundesamt teilte ihm daraufhin mit, dass die technischen Mindestanforderungen bei der Sanierung nicht erreicht seien - es hob den Förderbescheid teilweise auf. Daraufhin verlangte der Eigentümer Schadensersatz von der Energieberatungsfirma und klagte.
Das LG hat die Energieberatungsfirma zur Zahlung von Schadensersatz von über 6.000 EUR wegen einer Falschberatung verurteilt. Aufgrund der Falschberatung hatte der Eigentümer Fenster und Dachfenster mit zu hohen Wärmedurchgangskoeffizienten einbauen lassen, die nicht förderfähig waren. Dieser Schaden war ihm zu ersetzen, da die Firma ihre Pflicht zur fachlich zutreffenden Beratung verletzt hatte.
Hinweis: Ein folgerichtiges Urteil. Beratungsfirmen sind gerade dafür da, sachunkundige Menschen zu beraten. Für Falschinformationen und daraus entstehende Schäden haften sie.
Quelle: LG Berlin II, Urt. v. 18.02.2025 - 30 O 197/23
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2025)
Nicht immer müssen es ungewöhnliche Lärmereien wie der heftige Bass zur Tanzmusik oder begleitender Partylärm sein, die zur Kündigung des Mietverhältnisses führen können. Dass durchaus auch wohnübliche Aktivitäten stets eine Frage des richtigen Timings sind, beweist der Fall, den das Amtsgericht Hamburg (AG) in Sachen Lärmbelästigung im Mietshaus zu lösen hatte.
In der 116 m² großen Hamburger Altbauwohnung einer Wohnungsbaugenossenschaft wohnten eine 79-jährige betreute Bewohnerin und ihr Sohn. Über die beiden häuften sich die Beschwerden der Nachbarschaft: Immer wieder kam es während der Abend- und Nachtzeiten durch Baden, Duschen, Staubsaugen, Waschmaschinenwäsche, lautes Streiten, Möbelrücken, Türen- und Fensterschlagen zu Lärmbelästigungen der anderen Mieter. Nachdem diese Lärmprotokolle eingereicht hatten, reagierte die Wohnungsbaugenossenschaft mit Abmahnschreiben. Termine für klärende persönliche Gespräche wurden durch die alte Dame und ihren Sohn abgesagt. Schließlich sprach die Wohnungsgenossenschaft eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus.
Und zwar zu Recht. Das AG bestätigte, dass auch typisches Wohnverhalten - wie Duschen, Baden, Staubsaugen, Möbelrücken und eine Unterhaltung - zu einer außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrags wegen Störung des Hausfriedens führen kann. Anhand der Lärmprotokolle ergab sich, dass diese Störungen nicht vereinzelt, sondern regelmäßig feststellbar waren und in den Nachtstunden von 22 Uhr bis 6 Uhr auftraten. Deshalb wurde der Räumungsklage stattgegeben.
Hinweis: Dieser Fall zeigt, dass im Fall von Lärmstörungen die Anfertigung von Protokollen unerlässlich ist. Es ist zwingend erforderlich, dass nachgewiesen werden kann, wann genau welche Störungen wie oft in der Vergangenheit aufgetreten sind. Nur so ist eine effektive Rechtsverfolgung möglich.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 11.02.2025 - 21 C 344/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2025)
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