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Zum Thema Mietrecht
- "Hausstrom" zu pauschal: Betriebskostenabrechnung darf keine intransparenten Mischpositionen enthalten
- Hochzeitsfeiern in Pandemiezeiten: BGH sieht kein Recht auf außerordentliche Kündigung, wenn Ersatztermine angeboten wurden
- Ladenmiete in Corona-Zeiten: Für unrentable Gastwirtschaft gibt es keine Vertragsanpassung wegen pandemiebedingter Lockdowns
- Nach anerkannter Klageforderung: Reicht der Vermieter zu früh Räumungsklage ein, trägt er die Verfahrenskosten allein
- Spiel, Satz, Glasbruch: Obhutspflicht gilt auch für eine angemietete Tennishalle
Welche Aufwendungen Vermieter über die Betriebskosten auf ihre Mieter abwälzen können, beschäftigt Mietrechtler und die Gerichte regelmäßig. Ob die Abrechnungsposition "Hausstrom" in einer Betriebskostenabrechnung umlegbar ist, musste das Amtsgericht Hamburg (AG) entscheiden.
Mieter und Vermieter des Falls stritten sich über eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 für eine gemietete Wohnung in Hamburg. Der Mieter hielt unter anderem die Abrechnungsposition "Hausstrom" für unzulässig. Der Vermieter sah dies anders und klagte die ihm aus seiner Sicht zustehenden Beträge ein.
Das AG war jedoch auf der Seite des Mieters: Die Abrechnungsposition "Hausstrom" sei in der Tat formell unwirksam. Denn nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung seien nur Stromkosten für die Beleuchtung umlagefähig. Die Abrechnungsposition "Hausstrom" könne dagegen auch andere Kostenarten enthalten - wie etwa den Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstige Verbrauchsstellen. Sie stelle damit eine potentiell intransparente und damit unzulässige Mischposition dar, die insbesondere für den Mieter nicht prüffähig sei. Sie lässt nicht erkennen, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Stromkosten entfallen.
Hinweis: Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen gibt es viele. Wer im Vorfeld auf Nummer sicher gehen will, fragt den Fachanwalt seines Vertrauens um Rat.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 03.03.2022 - 48 C 320/20
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2022)
Schon jetzt blicken wir oft seufzend auf die Zeit der Corona-Pandemie, was wir alles hätten machen wollen und nicht tun durften. Besonders ärgerlich waren die restriktiven Bestimmungen auch für Hochzeitspaare, deren Pläne zum "schönsten Tag im Leben" gegen die Wand fuhren. So war es nur eine Frage der Zeit, bis es darum gehen sollte, wie es sich mit Rückzahlungsansprüchen Veranstaltern gegenüber verhält. Dazu musste der Bundesgerichtshof (BGH) heran.
Ein Ehepaar heiratete 2018 standesamtlich und hatte seine Feier für den 01.05.2020 mit 70 Gästen geplant. Es hatte Räumlichkeiten für 2.600 EUR angemietet, die es auch bezahlte. Dann kam die Pandemie, und die Hochzeitsfeier konnte nicht durchgeführt werden. Nach der damals geltenden Coronaschutzverordnung im Land Nordrhein-Westfalen waren zu dem Zeitpunkt Veranstaltungen im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen untersagt worden. Allerdings hatten die Vermieter den Eheleuten andere alternative Termine angeboten. Schließlich baten die Eheleute im April 2020 um Rückzahlung der geleisteten Miete und erklärten gleichzeitig den Rücktritt vom Vertrag. Schließlich verlangten sie gerichtlich die Rückzahlung.
Der BGH war jedoch der Auffassung, dass die Räumlichkeiten letzten Endes zur Verfügung standen. Eine Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Pandemie erfolgte, stelle grundsätzlich keinen Mangel der Mietsache dar - deshalb gab es auch kein Recht auf Rücktritt oder zur außerordentlichen Kündigung für die Eheleute. Ebenso wenig kam eine Anpassung des Mietvertrags in Betracht, da die Vermieterin Ausweichtermine angeboten hatte.
Hinweis: Das Urteil wird dem Brautpaar nicht gefallen. Aber es war eben nicht nur das Brautpaar, das Einschränkungen wegen der Pandemie hinnehmen musste: Auch auf den Gaststättenbetreiber war bei der Gesamtschau Rücksicht zu nehmen.
Quelle: BGH, Urt. v. 02.03.2022 - XII ZR 36/21
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(aus: Ausgabe 05/2022)
Durch die Corona-Lockdowns konnten viele Gewerbetreibende ihre Ladenmiete nicht mehr zahlen. In vielen Fällen war eine Vertragsanpassung auf etwa die halbe Miete in Betracht zu ziehen. Dass dies aber wie so oft eine Frage des Einzelfalls ist und nicht immer gilt, zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts Köln (AG).
Der Beklagte - hauptberuflich im öffentlichen Dienst beschäftigt - war Betreiber einer Gaststätte in der Kölner Altstadt. Dort verdiente er ca. 2.000 EUR netto. Im Jahr 2019 hatte er keinen Gewinn erwirtschaftet, sondern musste vielmehr einen Verlust in Höhe von rund 7.000 EUR verbuchen. Dann kam Corona, und im sogenannten zweiten Lockdown von Anfang November 2020 bis Ende Juni 2021 musste der Mann das Ladenlokal schließen. Ein Außerhausbetrieb war nicht möglich, da es sich um eine reine Schankwirtschaft handelte. Auf Staatshilfen hatte der Mann keinen Anspruch, da er das Lokal nur im Nebenerwerb betrieb. Seiner Vermieterin teilte er dann im Februar 2021 mit, er werde nur noch ein Drittel der Nettomiete bezahlen. Diese wollte sich das nicht gefallen lassen und klagte die restlichen Mieten ein.
Das AG gab der Vermieterin Recht. In Fällen, in denen der Mieter einer gewerblichen Immobilie bereits vor der Corona-Pandemie mit seinem Betrieb keine Gewinne erzielt habe, erfolgt keine Vertragsanpassung nach § 313 Bürgerliches Gesetzbuch. Insoweit muss vermieden werden, dass Betriebe durch Subventionen künstlich am Leben erhalten werden, ohne die ihr Geschäft nicht überlebensfähig wäre. Es bestünde sonst die Gefahr, dass sogenannte "Zombieunternehmen" entstünden.
Hinweis: Jeder Fall ist in diesem Bereich tatsächlich anders. Lassen Sie sich von dem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens beraten. Es existiert mittlerweile eine ganze Fülle an Rechtsprechung rund um die Folgen der Corona-Pandemie und diesbezügliche Verordnungen.
Quelle: AG Köln, Urt. v. 10.02.2022 - 221 C 248/21
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(aus: Ausgabe 05/2022)
Zwischen Ausspruch einer Kündigung einer Mietwohnung und dem tatsächlichen Beendigungsdatum können mehrere Monate liegen. Ob ein Vermieter bereits im Vorfeld eine Räumungsklage einreichen kann, war im folgenden Fall vom Landgericht Rostock (LG) zu beantworten.
Da ein Vermieter eine vermietete Wohnung gerne für sich selbst nutzen wollte, kündigte er im Januar 2021 unter Angabe eines Eigenbedarfsgrunds den Mietvertrag. Die Mieter reagierten darauf wie folgt: "Sie wissen, wir wissen, dass Sie sich mit dieser Kündigung auf sehr, sehr dünnem Eis bewegen (...)." Anfang März antwortete der Vermieter darauf mit den Worten: "Wenn Sie mir binnen 10 Tagen ab heute eine von Ihnen beiden unterschriebene schriftliche Erklärung geben, in der Sie die Kündigung anerkennen und zusagen, die Wohnung zum 31.1.2022 zu räumen und an mich herauszugeben, werde ich Ihnen einen Umzugskostenbeitrag von 300 EUR bis spätestens zum 15.2.2022 zahlen. Darüber hinaus brauchen Sie die Wohnung nicht zu renovieren, die Übergabe muss nur geräumt und besenrein erfolgen." Darauf antworteten die Mieter nicht mehr. Anfang April 2021 legte der Vermieter daraufhin eine Räumungsklage ein. Die Mieter erkannten die Klageforderung an und erklärten sich zur Räumung bis Ende Januar 2022 bereit. Das Amtsgericht erließ ein Anerkenntnisurteil. Die Kosten für das Verfahren sollte allerdings der Vermieter tragen. Damit war der aber gar nicht einverstanden und legte eine Beschwerde ein - vergeblich.
Denn das LG wandte ein, dass die Mieter die Klage schließlich sofort anerkannt hatten. Zudem hatten sie dem Kläger durch ihr Verhalten zuvor auch keine Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben. Bis zum Ablauf der Widerspruchsfrist gegen die Kündigung - nämlich zwei Wochen vor dem Räumungstermin - muss der Mieter sich nicht zu der Räumung erklären.
Hinweis: Geht es um die Zwangsräumung einer Immobilie, sollten sowohl Vermieter als auch Mieter unbedingt weiteren rechtlichen Rat einholen.
Quelle: LG Rostock, Beschl. v. 18.01.2022 - 1 T 157/21
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(aus: Ausgabe 05/2022)
Mietsachen sollten stets mit der gebotenen Vorsicht genutzt werden. Dass auch Tennisplätze eine solche Sorgfalt bei der Nutzung genießen sollten, zeigt der folgende Fall. Diesen konnte der Bundesgerichtshof (BGH) zwar nicht abschließend klären - dennoch zeigt die Sachlage deutlich, dass sich eine Haftpflichtversicherung lohnt. Denn auch Spaß und Freizeit können finanziell empfindliche Folgen nach sich ziehen, wenn am falschen Ende gespart wurde.
Ein Hobbytennisspieler hatte in der kalten Jahreszeit einen Tennisplatz in einer Halle gemietet. Die seitliche Außenlinie des Platzes verlief im Abstand von 2,50 m zur Außenwand der Tennishalle. Die Wand war komplett mit großformatigen Fenstern verglast. Im Verlauf des Spiels prallte nicht etwa der Ball, sondern gleich der ganze Tennisspieler gegen eine der Glasscheiben. Und die zerbrach. Die Reparaturkosten beliefen sich auf 2.300 EUR. Die Haftpflichtversicherung des Tennisspielers regulierte davon 800 EUR, weil ihrer Auffassung nach für die zerstörte Scheibe ein Abzug "neu für alt" vorgenommen werden müsse. Die Vermieterin der Tennishalle behauptet nun weiterhin, dass der Austausch der Scheibe sechs Wochen gedauert habe und in der Zwischenzeit der eine Tennisplatz nicht vermietbar gewesen sei. Dadurch sei ihr ein Gewinn von 6.300 EUR entgangen. Diesen Betrag und die restlichen Reparaturkosten klagte sie schließlich ein. Der Tennisspieler und seine Versicherung meinten dagegen, sie hätten die Schäden nicht zu vertreten, da sie nicht gegen Tennisregeln der International Tennis Federation (ITF) verstoßen hätten, die besagen, dass der Rückschläger auch außerhalb der Linien jede Position einnehmen dürfe. Mit dieser Argumentation kamen sie jedoch nicht weiter.
Es ging hier auch in Augen des BGH um eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht gedeckte Beschädigung der Tennishalle. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs richtet sich jeweils nach den konkreten vertraglichen Vereinbarungen und dem Vertragszweck. Hier war die Beschädigung vom vereinbarten Vertragszweck nicht gedeckt. Der BGH hat die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückverwiesen und dabei darauf hingewiesen, dass diese noch ein Mitverschulden der Vermieterin des Tennisplatzes zu prüfen habe, da der Abstand der Seitenlinie zur Außenwand sowie überhaupt das Vorhandensein einer Fensterverglasung rechtswidrig sein könnten.
Hinweis: Bei diesem Urteil handelt es sich sicherlich um einen Einzelfall. Trotzdem kann uns allen so etwas passieren. Eine private Haftpflichtversicherung ist deswegen immens wichtig, daher sollte jeder eine solche Versicherung haben.
Quelle: BGH, Urt. v. 02.02.2022 - XII ZR 46/21
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 05/2022)
Sollten Sie Fragen zu den angeführten Entscheidungen der Gerichte haben, die in Bezug zu Ihrem persönlichen Anliegen stehen, treten Sie gern mit uns in Verbindung.