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Zum Thema Mietrecht
- Anmietung während Pandemie: Wer als Gewerbemieter die Risiken kannte, darf nicht auf Mietminderung hoffen
- Mehrkosten durch Baustopp: WEG hat Schadensersatzanspruch nach erwirkter Aussetzung eines Beschlusses
- Schäden beim Umzug: Empfindliche Haftpflichtkosten bei Wiederherstellung beschädigter Wandverkleidung
- Trotz eigenständigen Vertrags: Mit der Wohnung angemietete Garage kann nicht getrennt gekündigt werden
- Zweifamilienhaus mit Vermieter: Kündigungsprivileg greift nicht bei geringem Nutzungsumfang als Ferienwohnung
Immer wieder müssen sich Gerichte mit der Frage beschäftigen, ob im Gewerberaummietrecht eine Absenkung der Miete während der Corona-Zeit rechtmäßig gewesen ist. Dieses Mal war es am Oberlandesgericht Koblenz (OLG), die Antwort darauf zu finden, ob ein Gewerbemieter Anspruch auf Mietminderung hat, obwohl ihm bei Anmietung die geschäftlichen Risiken der Pandemie bereits hätten bekannt sein müssen.
Es ging um einen Gewerberaummietvertrag, der am 15.09.2020 abgeschlossen worden war. Für die Monate Februar 2021 bis Juli 2021 und August 2022 bis November 2022 zahlte die Mieterin keine Miete. Schließlich klagten die Vermieter die ausstehenden Mietzahlungen von über 8.000 EUR ein. Die Mieterin war jedoch der Ansicht, dass sie die Miete nicht habe zahlen müssen, da das Mietobjekt aufgrund staatlicher Maßnahmen infolge der Corona-Pandemie geschlossen war. Damit lag sie allerdings nicht richtig.
Zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses war nicht nur das Risiko von Betriebsschließungen infolge der Pandemie bereits allgemeinhin bekannt, sondern laut OLG auch die potentiellen Folgen der eingreifenden staatlichen Bekämpfungsmaßnahmen. Zudem hätte die Mieterin für eine Reduzierung der Miete infolge staatlicher Corona-Maßnahmen die durch die Maßnahmen bedingte fehlende oder stark eingeschränkte Verwendbarkeit der Mietsache, einschließlich maßnahmebedingter Umsatzausfälle, darlegen und beweisen müssen. Das hatte sie jedoch auch nicht getan.
Hinweis: Wer also während der Pandemie Gewerberäume angemietet hatte, kann sich im Regelfall nicht darauf berufen, dass die Miete wegen der Pandemie und der daraus folgenden Einkommenseinbußen angepasst werden muss.
Quelle: OLG Koblenz, Urt. v. 08.05.2023 - 15 U 1954/22
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(aus: Ausgabe 09/2023)
Mieter, die besonders in unsicheren Zeiten von einer eigenen Immobilie träumen, führt dieser Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) deutlich vor Augen, dass Eigentum verpflichtet - und im Fall einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus auch der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegenüber. Zwar gibt es auch hier Rechte, aber eben auch entsprechende Pflichten, die so manches Mal unerwartbar teuer werden können.
Eine WEG beschloss, Balkone sanieren zu lassen. Eine Wohnungseigentümerin erwirkte jedoch mit einer einstweiligen Verfügung einen Baustopp. Einen Monat später hob das Gericht diese einstweilige Verfügung auf, und die Berufung der Wohnungseigentümerin gegen diese Entscheidung wurde abgewiesen. Nach Durchführung der Arbeiten wurden dann Mehrkosten von über 11.000 EUR in Rechnung gestellt, die durch den Baustopp verursacht worden waren. Die WEG zahlte diese Kosten und forderte dann die Wohnungseigentümerin zur Erstattung auf. Als diese nicht zahlte, wurde erfolgreich geklagt.
Hat ein Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die vorübergehende Aussetzung eines Beschlusses erwirkt, können die übrigen Wohnungseigentümer laut BGH den durch die Beschlussaussetzung entstandenen Schaden ersetzt verlangen.
Hinweis: Beschlüsse der WEG können natürlich angefochten werden. Doch Vorsicht: Stellt sich später heraus, dass die Anfechtung zu Unrecht erfolgte und ein Schaden entstanden ist, haftet der anfechtende Miteigentümer.
Quelle: BGH, Urt. v. 21.04.2023 - V ZR 86/22
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(aus: Ausgabe 09/2023)
Wie gut man fährt, wenn man eine Haftplichtversicherung hat, zeigt der folgende Fall, der vor dem Landgericht Koblenz (LG) landete. Eher schlecht gefahren ist hier der Schädiger mit dem Fahrstuhl - im Rahmen seines Umzugs mit so einigen sperrigen Einrichtungsgegenständen. Denn die zwei Kratzer, die er hinterließ, waren "klein, aber oho".
Der Mieter nutzte beim Auszug den Personenaufzug (Baujahr 2015), der von innen mit Edelstahl ausgekleidet war, und verursachte an der Rückwand und der linken Seitenwand des Aufzugs jeweils einen Kratzer. Der Vermieter behauptete nun, zur Wiederherstellung des Aufzugs sei ein vollständiger Austausch der Seiten- und Rückwand erforderlich, was insgesamt einen Reparaturaufwand in Höhe von 13.550 EUR verursache. Die Haftpflichtversicherung des Mieters zahlte 5.000 EUR. Der Vermieter klagte den Rest ein.
Und das LG konnte nicht anders, als dem geschädigten Vermieter Recht zu geben. Denn nach der Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens stand fest, dass eine Schadensbeseitigung aus technischen Gründen tatsächlich nur durch den Austausch der beschädigten Edelstahlverkleidungen und durch den Ersatz gleichwertiger Originalteile möglich ist. Auch waren die erforderlichen Kosten nicht unverhältnismäßig. Zwar handelte es sich nur um eine "optische" Beeinträchtigung, die aber nach den Ausführungen des Sachverständigen deutlich erkennbar war. Auch scheitert ein Abzug "neu für alt". Mit der Wiederherstellung der beschädigten Wandverkleidungen geht weder eine Verbesserung des Aufzugs noch eine Verlängerung seiner Lebensdauer einher.
Hinweis: Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Vieles spricht jedoch dafür, dass sie korrekt ist.
Quelle: LG Koblenz, Urt. v. 24.04.2023 - 4 O 98/21
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(aus: Ausgabe 09/2023)
Wer Wohnraum anmietet, freut sich, wenn zusätzlich eine Garage zur Verfügung steht. Dass diese Zusatzkosten verursacht, versteht sich von selbst. Aber dafür einen eigenen Vertrag abzuschließen, mutet ungewöhnlich an. Darf diese Garage denn auch gekündigt werden, wenn die Nutzung der Garage in einem eigenständigen Vertrag neben dem Wohnungsmietvertrag geregelt wurde, wenn man weiterhin im Mietobjekt wohnen bleibt? Diese Frage wurde kürzlich vom Amtsgericht Hanau (AG) beantwortet.
Eine Vermieterin schloss mit Mietern einen Wohnraummietvertrag und zudem einen zweiten Mietvertrag über eine Garage, die sich auf demselben Grundstück befand. Dann kündigte die Vermieterin den Garagenmietvertrag und forderte die Mieter zur entsprechenden Rückgabe auf. Als sich die Mieter weigerten, klagte die Vermieterin auf Herausgabe der Garage - mit wenig Erfolg.
Eine getrennte Kündigung nur der Garage ohne Kündigung der Wohnung ist nach Ansicht des AG nicht möglich. Auf den Umstand, dass zwei Vertragsurkunden verwendet wurden, kam es nicht an. Es ist ersichtlich, dass die Mieter sowohl die Wohnung als auch die Garage gemeinsam mieten wollten. Es wäre auch praxisfern, anzunehmen, dass ein Mieter die mit der Wohnung zusammen angemietete Garage nicht so lange nutzen will, wie er in der Wohnung wohnt. Maßgeblich ist zudem, dass der Bundesgerichtshof eine untrennbare Verbindung der Mietverträge sieht, sobald sich Wohnung und Garage - wie hier - auf demselben Grundstück befinden. Daher konnte die Vermieterin die Garage nicht separat kündigen.
Hinweis: Vermieter sollten sich dieses Urteil genau anschauen. Im Regelfall bringt der Abschluss getrennter Verträge gar nichts, da diese nicht einzeln kündbar sind.
Quelle: AG Hanau, Urt. v. 05.05.2023 - 32 C 172/22 (12)
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(aus: Ausgabe 09/2023)
Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, kann es nicht nur nachbarschaftlich schnell(er) zu Ärger kommen. Sind in dem Haus lediglich zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, kann der Vermieter gemäß § 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch kündigen, ohne einen Kündigungsgrund nachweisen zu müssen. Wann dieser Paragraph greift, war der Kern des Falls vor dem Landgericht Traunstein (LG).
In diesem Fall ging es zwar um ein solches Haus - hier allerdings hatte der Vermieter seinen Erstwohnsitz in einer anderen Stadt und nutzte seine Wohnung im betreffenden Haus als Ferienwohnung. Die andere Wohnung war vermietet. Deren Mietern gegenüber sprach er eine Kündigung aus unter Berufung auf den entsprechenden Paragraphen im BGB - also ohne dass er eine besondere Begründung für die Kündigung nachweisen musste. Schließlich legte er eine Räumungsklage ein, und die Sache landete vor dem LG.
Das Gericht befand die Nutzung als Ferienwohnung in nur geringem Umfang - nur alle zwei Monate für ein verlängertes Wochenende - für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB als unzureichend. Der zeitliche Umfang war derart gering, dass eine signifikant erhöhte Wahrscheinlichkeit von aus dem engen Zusammenleben herrührenden Spannungen nicht besteht. Es gab keine Kündigungsprivilegierung nach § 573a BGB bei nur gelegentlicher Nutzung als Ferienwohnung. Die Kündigung war unwirksam.
Hinweis: Viele Mieter - aber auch Vermieter - wissen nicht, dass Mieter in einem vom Vermieter selbstbewohnten Zweifamilienhaus keinen Kündigungsschutz haben. Das sollte ab sofort beachtet werden. Allerdings ist das Urteil noch nicht rechtskräftig. Es spricht jedoch vieles dafür, dass die Entscheidung richtig ist.
Quelle: LG Traunstein, Urt. v. 03.05.2023 - 3 S 2451/22
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 09/2023)
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