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Zum Thema Mietrecht
- Fehlverhalten des Betreuers: Zwangsräumung wegen Zahlungsverzugs im Pflegeheim rechtens
- Hausfrieden gestört: Fristlose Kündigung nach erfolglosen Abmahnungen zu Prostitution in Wohnhaus
- Keine "hoheitlichen Maßnahmen": Keine Anpassung der gewerblichen Miethöhe wegen des Ukrainekriegs
- Missglückte Mahd: Kein Abzug "neu für alt" bei Ersatz eines nur in Teilen beschädigten Maschendrahtzauns
- Papierlose Verwaltung: Neues zur digitalen Betriebskostenabrechnung
Das Landgericht Lübeck (LG) musste klären, was eigentlich mit Bewohnern eines Pflegeheims passiert, wenn die Kosten für den Heimplatz nicht ordentlich beglichen werden.
Eine ältere Frau stand unter rechtlicher Betreuung und wohnte in einem Pflegeheim. Trotz mehrfacher Mahnungen zahlte sie jahrelang nicht das volle Pflegegeld. Schließlich kündigte das Pflegeheim den Heimvertrag wegen offener Beträge von rund 35.000 EUR und legte eine Räumungsklage ein.
Das LG war der Auffassung, dass die Kündigung wegen des erheblichen Zahlungsrückstands wirksam war. Der Betreuer der Frau hatte sich nämlich jahrelang nicht ausreichend um eine vollständige Zahlung des Pflegegelds gekümmert und sich ebenso wenig bemüht, anderen Wohnraum für die Frau zu finden. Die Frau muss nun die Verantwortung für das Fehlverhalten ihres Betreuers übernehmen.
Hinweis: Auch die wirtschaftliche Belastung des Pflegeheims und damit letztendlich auch die Situation der anderen Heimbewohner müssen berücksichtigt werden. Ob die Räumung gesundheitlich zumutbar ist, steht auf einem ganz anderen Blatt. Diese Frage wird dann interessant, wenn die Räumung tatsächlich vollstreckt wird.
Quelle: LG Lübeck, Urt. v. 25.04.2024 - 5 O 197/23
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(aus: Ausgabe 09/2024)
Immer wieder kommt es im Mietrecht zu Prozessen, die klären sollen, was als störend empfunden werden darf und was hingenommen werden muss. Vorsicht ist immer geboten, wenn in einer Mietwohnung ein Gewerbe betrieben wird - auch wenn dieses das angeblich älteste der Menschheitsgeschichte ist. Mit einer Kombination beider Risiken für ein gesundes Mietverhältnis hatte es kürzlich das Amtsgericht Halle-Saalkreis (AG) zu tun.
Eine Mieterin hatte die fristlose Kündigung nach mehreren Abmahnungen wegen einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens erhalten. Ihre Vermieterin meinte nämlich, sie ginge der Prostitution in der Mietwohnung nach, und legte daher eine Räumungsklage ein.
Dem konnte das AG nach einer entsprechenden Beweisaufnahme nichts entgegensetzen. Die angehörten Zeuginnen hatten glaubhaft ausgesagt, dass die Mieterin von mindestens fünf Männern pro Tag besucht wurde. Dabei handelte es sich um Leute, die sich auch nur kurze Zeit in der Wohnung aufhielten. Außerdem hatte eine Zeugin geschildert, dass sich die Mieterin mit einem halbnackten Mann im Flur um die Höhe des Entgelts für sexuelle Dienstleistungen gestritten habe. Deshalb gab das AG der Räumungsklage statt. Die gewerbsmäßige Prostitution in einem Wohnhaus, in dem auch Kinder wohnen, stellte offensichtlich eine pflichtwidrige Nutzung der Wohnung dar.
Hinweis: Immer dann, wenn Wohnnutzung und Gewerbenutzung aufeinandertreffen, kann es zu Problemen kommen. Eine gewerbsmäßige Prostitution hat in einem Wohnhaus sicherlich nichts zu suchen.
Quelle: AG Halle-Saalkreis, Urt. v. 09.01.2024 - 97 C 607/23
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(aus: Ausgabe 09/2024)
Der Krieg in der Ukraine hat viele Konsequenzen für die hiesige Wirtschaft. Ob sich diese auch im Mietrecht widerspiegeln - so wie es in einigen Fällen in der Corona-Pandemie war -, hing auch vom Ausgang des folgenden Falls ab, der vor dem Landgericht Köln (LG) verhandelt wurde.
Eine Mieterin von Gewerbeflächen schrieb am 29.11.2022 an ihre Vermieterin. Sie wies auf erhebliche Umsatzrückgänge wegen außergewöhnlicher Umstände durch den Ukrainekrieg hin, insbesondere auf den Anstieg der Rohstoffpreise und Energiekosten und die damit verbundenen drastischen Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Bäckereibranche. Sie bat um eine Anpassung der festgelegten Miete und zahlte daraufhin in den Monaten Dezember 2022 bis einschließlich März 2023 nur die halbe Miete. Die Vermieterin war hingegen der Ansicht, der Mieterin stehe kein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags zu, und klagte das fehlende Geld ein - mit Erfolg.
Das LG meinte auch, dass eine Anpassung der Miethöhe eines gewerblichen Mietvertrags wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" im Zuge des Ukrainekriegs nicht geboten sei. Dies gelte nach den Richtern trotz der jüngeren Rechtsprechung in einigen Fällen, in denen es etwa zu pandemiebedingten Schließungen von Einzelhandelsgeschäften kam. Die systematische und gesetzlich klar verankerte Risikoverteilung dürfe jedoch nicht unterwandert werden.
Hinweis: Zwar hatte die Rechtsprechung wegen der Corona-Schließungen Anpassungen der Mietverträge vorgenommen - hier lagen jedoch Auswirkungen von hoheitlichen Maßnahmen vor. Das ist anders zu beurteilen als Preiserhöhungen aufgrund von Kriegsgeschehnissen.
Quelle: LG Köln, Urt. v. 16.04.2024 - 14 O 89/23
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(aus: Ausgabe 09/2024)
Streitigkeiten unter Nachbarn gehören zum Alltag vor den Amtsgerichten. Im folgenden Streit ging es um einen Klassiker, der es einst bis in die deutschen Singlecharts geschafft hatte: um einen Maschendrahtzaun. In dieser aktuellen Version war das Amtsgericht Trier (AG) mit der Lösung des Nachbarschaftsstreits betraut.
Auf einem Wiesengrundstück wurde Gras mittels eines Traktors und eines Heckmähwerks geerntet. Diese Arbeiten führten ein Mann und einer seiner Söhne durch. Dabei wurde ein Maschendrahtzaun beschädigt, der in weniger als 0,5 m Abstand zur Grundstücksgrenze stand. Das ergab jedenfalls die Anhörung eines Sachverständigen. Der Nachbar verlangte nun Schadensersatz von rund 1.600 EUR für den beschädigten Zaun. Der Schädiger meinte hingegen, es sei in jedem Fall ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen, da der Maschendrahtzaun älter sei und nun erneuert werden würde. Ferner hätte der Nachbar die entsprechenden Zaunabstände nicht eingehalten - somit würde ein Mitverschulden vorliegen. Schließlich klagte der geschädigte Nachbar sein Geld ein.
Das AG gab der Klage statt und hat den Schadensbetrag gemäß seiner Befugnis laut § 287 Zivilprozessordnung geschätzt. Als Schätzgrundlage wurde ein außergerichtlich eingeholtes Gutachten zugrunde gelegt. Dabei war zu beachten, dass ein Abzug "neu für alt" dann nicht bei der Beschädigung eines Maschendrahtzauns zu berücksichtigen sei, wenn nur Teile eines einheitlichen Zauns erneuert werden. Hält ein Zaun die landesnachbarrechtlichen Abstandsgrenzen nicht ein, liegt ein Mitverschulden des Zauneigentümers nicht mehr vor, sobald die nachbarschaftlichen Einwände gegen die Abstandsgrenzen gemäß landesnachbarrechtlichen Vorschriften nicht mehr geltend gemacht werden können.
Hinweis: Unerheblich war für das Gericht übrigens, ob der Vater oder der Sohn die Beschädigung verursacht hatte. Wäre eines der Fahrzeuge durch den Sohn geführt worden, haftet der Vater trotzdem auch für von diesem verursachte Schäden. Denn derjenige, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt, ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet, den der andere einem Dritten widerrechtlich zufügt.
Quelle: AG Trier, Urt. v. 07.06.2024 - 7 C 177/22
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(aus: Ausgabe 09/2024)
Mietern steht es zu, zur Nachvollziehbarkeit von Betriebsnebenkosten Einsicht in die diesbezüglichen Belege zu verlangen. Das Amtsgericht Frankfurt am Main (AG) war mit der Beantwortung der Frage betraut, ob hierfür die Einsicht in digitale Belege ausreichend sein könne oder nach wie vor Originalbelege in Papierform bereitstehen müssen.
Eine Vermieterin erstellte eine Betriebskostenabrechnung. Insgesamt waren knapp 400 EUR von den Mietern nachzuzahlen. Die Mieter verlangten daraufhin die Einsichtnahme in die Belege der Betriebskosten. Deshalb kam es in den Büroräumen der Vermieterin zu der gewünschten Einsicht. Da diese jedoch ihr Büro komplett papierlos organisiert hatte, wurden keine Originalbelege vorgezeigt, sondern lediglich Scans der Belege am Bildschirm. Die Mieter meinten nun, die Nachzahlung nicht leisten zu müssen, weil nach § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Vorlage von Originalbelegen erforderlich sei. Schließlich klagte die Vermieterin das Geld ein.
Das AG war auf ihrer Seite und meinte, dass zwar grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf die Einsicht in die Originalbelege bestehe - allerdings kann sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise der Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränken. Ein solcher Ausnahmefall lag hier vor. Die Vermieterin konnte nämlich glaubhaft darlegen, dass sie auf eine weitgehend papierlose Büroverwaltung umgestellt hatte und ihr entsprechende Belege durch einen entsprechenden Dienstleister nur in digitaler Form zur Verfügung stünden. Die zur Verfügung gestellten Kopien oder einsehbaren Scanprodukte seien zudem geeignet, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Somit hatte die Vermieterin durch die Einsichtnahme in Scanprodukte ihre Verpflichtung erfüllt.
Hinweis: Die Rechtsprechung macht eben auch keinen Halt vor Neuerungen der Technik. Und das papierlose Büro greift immer weiter um sich.
Quelle: AG Frankfurt am Main, Urt. v. 02.02.2024 - 33 C 3020/23
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 09/2024)
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