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Zum Thema Mietrecht
- Irrtümliche Instandsetzung: Kein Kostenersatz nach Fenstereinbau ohne Beschluss durch Wohnungseigentümergemeinschaft
- Kein Mietminderungsgrund: Kinderlärm, der das normale Maß des sozial Zumutbaren nicht übersteigt, muss hingenommen werden
- Rufschädigende Äußerungen: Auch nach einem eskalierten Streitgespräch muss vor der Kündigung eine Abmahnung erfolgen
- Verfassungsbeschwerde erfolgreich: Bei Suizidgefahr darf Vollstreckungsschutz bei Zwangsversteigerungsverfahren nicht versagt werden
- Wohnungseigentümergemeinschaft: Die vorübergehende Herabsetzung der Stimmkraft ist bei Geisterwohnungen möglich
Einem Irrtum zu unterliegen, ist durchaus menschlich. Doch die späte Einsicht kommt nur selten mit berechtigten Rückerstattungsforderungen einher, wie im Fall eines Wohnungseigentümers, den der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte.
Ein Eigentümer in einer größeren Wohnungseigentumsanlage ließ 2005 die einfach verglasten Holzfenster aus dem Januar 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen, wie es bereits andere Eigentümer vor ihm taten. Die Eigentümer waren dabei entsprechend der bisherigen Rechtsprechung des BGH davon ausgegangen, dass die Teilungserklärung rechtmäßig war. Und in der stand, dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen lassen müsse. Tatsächlich ist dieses aber eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, wie der BGH am 02.03.2012 geurteilt hatte (V ZR 174/11). Nun wollte der Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft über 5.000 EUR Kostenersatz erhalten - vergeblich.
Wohnungseigentümer haben gemeinschaftlich über Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Dem betroffenen Eigentümer ist es laut BGH dabei durchaus zuzumuten, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er hätte einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen können.
Hinweis: Ein Wohnungseigentümer, der Fenster seiner Wohnung erneuert hat, weil er irrtümlicherweise meinte, dies sei keine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat also keinen Anspruch auf Kostenersatz.
Quelle: BGH, Urt. v. 14.06.2019 - V ZR 254/17
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(aus: Ausgabe 08/2019)
Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbar nicht gefällt. Was Schiller schon zu seinen Zeiten treffend feststellte, gilt heute umso mehr. In welchen Fällen aber ein aufgebrachter Nachbar mit Lärm im Mietshaus leben muss, musste kürzlich das Landgericht Berlin (LG) klarstellen.
Mieter einer Altbauwohnung klagten gegen ihre Vermieterin - auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, auf Beseitigung lärmbedingter Störungen und auf Feststellung des Rechts einer Mietminderung. Aus der Mietwohnung über ihnen drang intensiver Lärm der dort lebenden vier Kinder, manchmal in Form von Rennen und Springen, was wiederum die Gläser in den Schränken der unteren Mieter klirren ließ. Wenn einige Leser nun stumm nicken, weil sie das ihrerseits nur allzu gut kennen, haben die ebenso Pech wie die Kläger in diesem Fall.
Denn das LG sah einen Mietmangel als nicht gegeben an, da das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren nicht überstiegen worden sei. Zwar müsse Kinderlärm aus Nachbarwohnungen nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität hingenommen werden. Also müssen Eltern ihre Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten anhalten. Auch sahen die Richter ein, dass mehrere Kinder in der darüber liegenden Wohnung in einem Altbau grundsätzlich im Alltag wahrnehmbar sind und es vereinzelt - etwa bei einem heftigen Streit oder bei Anlässen wie einem Kindergeburtstag - auch zu Beeinträchtigungen kommen könne, die das hinzunehmende Maß übersteigen. Derartige Spitzen begründen jedoch keine allgemeine andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung.
Hinweis: Wohnungsmieter sind also verpflichtet, gelegentlichen intensiven Kinderlärm aus Nachbarwohnungen hinnehmen. Ein Mietmangel und damit ein Minderungsrecht besteht in aller Regel nicht.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 08.01.2019 - 63 S 303/17
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(aus: Ausgabe 08/2019)
Gerichtsprozesse können auf Beklagte naturgemäß einen erheblichen Druck ausüben. Dennoch sollten sich alle Beteiligten mäßigen, was Wutausbrüche angeht. Ob emotional getätigte Äußerungen in einem Mietprozess zu einem neuen Kündigungsgrund führen können, musste im Folgenden das Landgericht Saarbrücken (LG) klären.
In einem Mietprozess um die Räumung einer Wohnung ging es hart zur Sache. Als ein Streitgespräch eskalierte, war der verklagte Mieter so aufgewühlt, dass er sich zu der Äußerung hinreißen ließ, die Tochter der Vermieterin sei drogensüchtig, weil die Mutter ihr den Mann ausgespannt habe. Die Vermieterin hielt die Äußerung des Mieters für inakzeptabel und erklärte daraufhin erneut die fristlose Kündigung.
Doch hier entschied das LG zugunsten des Mieters. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bestand nicht. Die beleidigenden Äußerungen des Mieters im Prozess hatten eine fristlose Kündigung in den Augen der Richter nicht rechtfertigen können. Zwar seien die Äußerungen objektiv nicht akzeptabel gewesen, sie erfolgten jedoch in einem emotional eskalierenden Streitgespräch. Deshalb hätte zunächst eine Abmahnung erfolgen müssen.
Hinweis: Generell sollten also Vertragsparteien auch während eines Mietprozesses mit Äußerungen vorsichtig sein. Gerade im Prozess sollten keine Beleidigungen und rufschädigenden Äußerungen erfolgen, da diese Gründe für eine erneute Kündigung darstellen könnten.
Quelle: LG Saarbrücken, Urt. v. 18.01.2019 - 10 S 53/18
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(aus: Ausgabe 08/2019)
Dass bei Entscheidungen trotz aller Vorschriften vor allem die Verhältnismäßigkeit im Auge behalten werden sollte, gilt insbesondere bei der drohenden Gefahr von Leib und Leben. Entsprechend musste im Folgenden das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit der Frage betraut werden, ob die Gefahr einer Selbsttötung grundsätzlich einer Zwangsräumung entgegensteht.
Gegen eine Hauseigentümerin wurde die Zwangsräumung eingeleitet. Das von ihr bewohnte Haus sollte versteigert werden. Daraufhin beantragte die Frau Vollstreckungsschutz beim Gericht. Sie meinte, die Fortführung des Versteigerungsverfahrens gefährde ihre Gesundheit und ihr Leben. Der mit dem Zuschlag verbundene Verlust ihres Hausgrundstücks werde eine unkontrollierbare psychische Überbelastung verursachen und einen Suizid sehr wahrscheinlich machen. Als die Gerichte diesen Antrag abwiesen, bemühte die Eigentümerin das BVerfG - mit Erfolg.
Die Ablehnung der vorübergehenden Einstellung der Zwangsvollstreckung war in der Tat verfassungswidrig. Zwar ist eine Einstellung nicht notwendig, sofern der Gefahr der Selbsttötung durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. Hier wurde jedoch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit missachtet. Ein Sachverständiger hatte die Unterbringung in einer Anstalt gegen den Willen der Betroffenen als zweiten Schritt empfohlen, wenn diese innerhalb von sechs Monaten keine entsprechenden Fortschritte machen würde. Besteht eine durch einen Sachverständigen festgestellte erhebliche Wahrscheinlichkeit, dass die Herausnahme aus dem Haus eine Suizidgefahr auslösen könnte, ist die Versagung des Vollstreckungsschutzes unverhältnismäßig - selbst wenn eine psychiatrische, nicht stationäre Behandlung erfolgsversprechend ist.
Hinweis: Eine Suizidgefahr eines Schuldners - also ebenso eines Mieters - kann also einen Anspruch auf Vollstreckungsschutz bedeuten und damit einer Zwangsräumung entgegenstehen.
Quelle: BVerfG, Urt. v. 15.05.2019 - 2 BvR 2425/18
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(aus: Ausgabe 08/2019)
In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) hat jeder ein der Größe seines Eigentumsanteils entsprechendes Stimmrecht - so viel zur Theorie. Dass sich Theorie und Praxis jedoch so manches Mal unterscheiden, zeigt folgendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) deutlich.
Eine Wohnanlage sollte in vier Teilabschnitten errichtet werden. Eine Eigentümerin hatte 120 "Geisterwohnungen", die in den Bauabschnitten III und IV lagen und seit mehr als 20 Jahren nicht errichtet worden waren. Trotzdem besaß sie knapp 50 % der Stimmen in der WEG. Die Gemeinschaftsordnung sah vor, dass mit einer Mehrheit von drei Viertel der abgegebenen Stimmen Änderungen vorgenommen werden können, wenn sachliche Gründe vorliegen. In einer Eigentümerversammlung wurde der Antrag abgelehnt, die Teilungserklärung dahingehend abzuändern, dass sich das Stimmrecht der Eigentümerin der noch nicht gebauten Wohnungen reduzieren solle, bis die Wohnungen errichtet seien. Dieser Beschluss wurde vor dem Gericht angefochten - und zwar erfolgreich.
Der BGH setzte den Stimmkraftanteil tatsächlich von knapp 50 % auf 36 % herab. Die Wohnungseigentümer wurden nämlich in besonders wichtigen Angelegenheiten durch eine Miteigentümerin mit faktischer Mehrheitsmacht "fremdbestimmt" , die keine Wohnungen hatte und daher von der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allenfalls in Randbereichen betroffen war. Nachdem eine baldige Errichtung der weiteren Eigentumseinheiten auch 20 Jahre nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht absehbar war, konnte die bisherige Stimmrechtsverteilung nur als unbillig angesehen werden.
Hinweis: Die Stimmkraft eines Mitglieds einer WEG, das lediglich sogenannte "Geisterwohnungen" besitzt, kann nach diesem Urteil also vorübergehend herabgesetzt werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.01.2019 - V ZR 72/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 08/2019)
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