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Zum Thema Mietrecht
- Anschein der Parteilichkeit: Notar verletzt Amtspflichten durch eine Beurkundung in Räumen der Gemeinde
- Langjährige Verwurzelung am Wohnort: In seltenen Fällen schützt ein hohes Alter vor einer Eigenbedarfskündigung
- Mietausfallforderung: Wohngebäudeversicherer muss nach verzögerter Regulierung eines Leitungswasserschadens zahlen
- Nach erfolgter Billigkeitsprüfung: (Noch-)Ehemann setzt Kündigungserklärung gegenüber dem Vermieter durch
- Trennbare Maßnahmen: Voneinander unabhängige Modernisierungen ermöglichen Vermietern mehrere Mieterhöhungen
Das Notariat ist ein Amt, dem jegliche Parteilichkeit fremd sein sollte. Im folgenden Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) ging, musste das, was so selbstverständlich klingt, noch einmal in aller Deutlichkeit klargemacht werden.
Ein Notar beurkundete in den Jahren 2016 bis 2018 insgesamt 38 Vereinbarungen und Erklärungen im Zusammenhang mit Grundstücksübertragungen in Räumlichkeiten einer Gemeinde, bei denen diese jeweils selbst Vertragspartei war. Daher leitete die Aufsichtsbehörde ein Disziplinarverfahren ein. Es verhängte gegen den Notar durch Disziplinarverfügung wegen fahrlässigen Verstoßes gegen die Amtspflicht, jedes Verhalten zu vermeiden, das den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit erzeugt, eine Geldbuße von 2.500 EUR. Dagegen klagte der Notar - ohne Erfolg.
Ein Notar verstößt in den Augen des BGH gegen seine Amtspflicht zur Vermeidung des Anscheins der Abhängigkeit oder Parteilichkeit, sobald er wiederholt Beurkundungen in den Räumen einer Vertragspartei vornimmt, ohne dafür sachliche Gründe vorweisen zu können. Durch ein solches Verhalten erweckt er aus der maßgeblichen Sicht des objektiven, mit den konkreten Gegebenheiten vertrauten Beobachters den Eindruck, den Interessen dieser Vertragspartei näher zu stehen als den Belangen der anderen Partei.
Hinweis: Ein Notar muss stets neutral sein. Gibt es daran Zweifel, sollte der Notar darauf angesprochen werden. Vieles lässt sich durch ein Gespräch regeln.
Quelle: BGH, Beschl. v. 22.03.2021 - NotSt(Brfg) 4/20
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(aus: Ausgabe 07/2021)
Eigenbedarfskündigungen pendeln wie ein Damoklesschwert über den Köpfen vieler Mieter. Doch es kann vorkommen, dass der Eigentümer nicht in seine Wohnung einziehen kann, weil soziale Härtegründe dem Auszug der bisherigen Mieter entgegenstehen - so wie im folgenden Fall im wohnungsknappen Berlin, den das dortige Landgericht Berlin (LG) zu bewerten hatte.
Eine 89-Jährige bewohnte ihre Mietwohnung seit dem Jahr 1990. Die Vermieterin hatte bereits mehrfach eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen. Die Mieterin und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann hatten den Kündigungen unter Verweis auf ein hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand und ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietwohnung sowie ihre beschränkten finanziellen Mittel zur Beschaffung von Ersatzwohnraum widersprochen. Trotzdem erhielten sie eine Räumungsklage, die jedoch abgewiesen wurde.
Mieter können laut LG von Vermietern unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Folgen des Wohnungsverlusts können im Einzelfall so schwerwiegend sein, dass sie auf eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde hinausliefen. Das war hier der Fall gewesen.
Hinweis: Vor dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung sollte der Vermieter den Gang zum Rechtsanwalt nicht scheuen. Vieles kann falsch laufen und später teuer werden. Auf Mieterseite sollte stets ein Rechtsanwalt die Eigenbedarfskündigung prüfen, insbesondere im Hinblick auf formelle Fehler.
Quelle: LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 - 67 S 345/18
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(aus: Ausgabe 07/2021)
Dieses Urteil sollten alle Wohnungsmieter kennen. Denn bei Wasserschäden steht schließlich oft genug die Frage im Raum, wer die Verpflichtung hat, die Folgen zu beseitigen. Das Oberlandesgericht Nürnberg (OLG) weiß die Antwort.
Hintergrund des Rechtsstreits war ein Wasserschaden, der sich im Dezember 2009 in der Wohnung eines Eigentümers und am Gemeinschaftseigentum ereignet hatte. Der Eigentümer verlangte nun von der Versicherung unter anderem den Mietausfallschaden. Die Versicherung hatte vorgerichtlich bereits rund 8.000 EUR erstattet.
Den auf Erstattung der Mietausfallkosten gerichteten Schadensersatzanspruch hat das OLG bestätigt - auf den Zeitraum bis einschließlich Januar 2014 begrenzt. Es wies aber auch darauf hin, dass den Wohnungseigentümer im Einzelfall die Obliegenheit treffen kann, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen.
Hinweis: Bei einem Wasserschaden muss die Gebäudeversicherung längst nicht alles zahlen. Bei Streitigkeiten sollte ein Rechtsanwalt die entsprechenden Klauseln im Kleingedruckten im Versicherungsvertrag prüfen.
Quelle: OLG Nürnberg, Urt. v. 10.05.2021 - 8 U 3174/20
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(aus: Ausgabe 07/2021)
Dass aus dem trauten Heim schnell ein Zankapfel wird, gehört zu den klassischen Herausforderungen, die eine Trennung mit sich bringt. Ein typisches Problem, das entsteht, sobald zusammenlebende Paare sich trennen, hat das Amtsgericht Frankfurt am Main (AG) nunmehr gut gelöst.
Ein Ehepaar trennte sich Ende 2018, und der Ehemann verließ die Ehewohnung mit dem gemeinsamen minderjährigen Sohn Anfang 2019. Das Scheidungsverfahren wurde eingeleitet. Die Ehefrau verblieb in der gemeinsam im Jahr 2013 angemieteten Fünfzimmerwohnung, für die der Ehemann auch in der Folgezeit die volle Nettokaltmiete von monatlich 1.850 EUR nebst Betriebskosten von 350 EUR zahlte. Nachdem die Ehefrau die Übernahme des Mietverhältnisses ebenso wie eine Mitwirkung bei der Kündigung durch Abgabe der Kündigungserklärung ablehnte, wandte sich der Ehemann an das AG, um die Abgabe der Kündigungserklärung gegenüber dem Vermieter zu erhalten.
Das AG gab der Klage statt. Im Rahmen einer umfassenden Billigkeitsprüfung ist dem Interesse des getrenntlebenden Ehemannes, keinen weiteren finanziellen Belastungen gegenüber dem Vermieter aus dem Mietverhältnis ausgesetzt zu werden, vor etwaigen Ausgleichsansprüchen zwischen den Noch-Ehegatten der Vorrang einzuräumen. Die Ehefrau konnte sich insbesondere nicht auf den Grundsatz der nachehelichen Solidarität berufen. Danach ist ihr zwar ein angemessener Zeitraum für Um- und Neuorientierung ihrer Lebensverhältnisse zuzubilligen, der im konkreten Fall jedoch mit höchstens einem Jahr zu bemessen und damit verstrichen war.
Hinweis: Es gibt also Mitwirkungspflichten des (Noch-)Ehepartners bei der Kündigung der Wohnung. Stets ist es sinnvoll, miteinander zu sprechen. Geht das nicht mehr, können Anwälte vermitteln.
Quelle: AG Frankfurt am Main, Urt. v. 19.03.2021 - 477 F 23297/20 RI
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 07/2021)
Wie oft ein Vermieter Mieterhöhungen von seinem Mieter verlangen kann, war im Folgenden die große Frage. Das diesbezügliche Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) ist ausnahmsweise einmal ein Segen für Vermieter - und kann zu großen Problemen auf Mieterseite führen.
Eine Vermieterin kündigte zahlreiche Modernisierungsarbeiten für eine Mietwohnung an. Dabei ging es um Maßnahmen zur Einsparung von Energie, einen erstmaligen Anbau eines Balkons und um neue Wohnungseingangstüren. Die Arbeiten sollten voraussichtlich 25 Wochen dauern und die monatliche Mieterhöhung voraussichtlich 235 EUR betragen. Nach Beendigung der Arbeiten wurde die Grundmiete tatsächlich um 232 EUR erhöht, allerdings waren die neuen Türen noch nicht eingebaut. Nachdem die Mieter zunächst gezahlt hatten, verlangten sie dann die Rückzahlung überzahlter Miete von knapp 1.000 EUR.
Die Richter wiesen eine entsprechende Klage der Mieter ab. Nach dem damals geltenden Recht war es der Vermieterin erlaubt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden - wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es in Augen des BGH nicht unangemessen, ihn im Rahmen der gesetzlich eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Die noch nicht montierten Türen waren von den bereits abgeschlossenen übrigen Modernisierungsmaßnahmen abtrennbar und insoweit ohne Bedeutung.
Hinweis: Werden also tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären. Bei Problemen im Zusammenhang mit einer Modernisierungsmieterhöhung steht der Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit gutem Rat zur Seite. Gerade wenn es um eine umfassende Modernisierung eines größeren Hauses geht, sollte anwaltlicher Rat bereits im Vorfeld eingeholt werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 28.04.2021 - VIII ZR 5/20
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 07/2021)
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