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Zum Thema Mietrecht
- Erfolglose Räumungsklage: Bestandsinteresse der Mieterin überwiegt Verwertungsabsichten des Vermieters
- Fehlende Jahresabrechnungen: Kein Zurückbehaltungsrecht bei Zahlung von Wohnungseigentümervorschüssen
- Frühzeitige Absprache: Über den Datenschutz beim Immobilienverkauf und die Auskunftspflicht des Maklers
- Rückbau von Überbauten: Keine dauerhafte Duldung ohne gesetzliche Grundlage
- Streit im Kleingarten: Einmalige Pflichtverletzung rechtfertigt nicht automatisch fristlose Kündigung
Wer ein bewohntes Mietshaus zu dem Zweck kauft, es abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen, sollte tunlichst das Recht der dort noch wohnenden Bestandsmieter beachten. Das Amtsgericht Berlin-Mitte (AG) prüfte den Fall einer Mieterin, deren Vermieterin nach dem ersten gescheiterten Versuch erneut eine Räumungsklage wegen geplanter Neubebauung des Wohngebäudes eingereicht hatte.
Die Mieterin wohnte seit 1998 in einer Zweizimmerwohnung. Die Vermieterin hatte das Gebäude 2018 gekauft und plante, es abzureißen und ein Neubauprojekt mit über 100 Wohnungen, Ladenflächen und Tiefgaragen zu errichten. Für den Abriss lag eine befristete Genehmigung vor, zudem bestand eine gültige Baugenehmigung für das neue Projekt. Nachdem eine frühere Räumungsklage wegen Verwertungskündigung erfolglos blieb, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis im Oktober 2024 erneut mit dem Ziel, die Wohnung für den Neubau freizumachen. Gleichzeitig bot sie der Mieterin unbefristet eine Wohnung in einem anderen Objekt an. Die Mieterin erhielt bis Anfang November 2025 Fernwärme, danach funktionierten die Heizkörper trotz geöffneten Thermostatventils nicht mehr, weil der Vertrag mit dem bisherigen Versorger ausgelaufen war. Als Ersatz stellte die Vermieterin Elektroheizkörper bereit.
Das AG wies die Räumungsklage ab und entschied, dass die Vermieterin die Heizkörper funktionstüchtig wiederherstellen müsse. Die Kündigung war nicht wirksam, weil das Fortbestehen des Mietverhältnisses der Vermieterin keinen erheblichen Nachteil brachte. Bei der Abwägung überwog das Bestandsinteresse der Mieterin, da die Vermieterin das Gebäude mit Kenntnis der bestehenden Mietverhältnisse erworben hatte und ihr wirtschaftliches Risiko durch sie selbst zu tragen war. Ein Gesamterneuerungsbedarf, der einen Abriss gerechtfertigt hätte, lag nicht vor. Die Wohnung konnte mit vertretbarem Aufwand weiterhin angemessenen Wohnraum bieten, die Elektroheizkörper waren kein gleichwertiger Ersatz für die Fernwärmeversorgung.
Hinweis: Vermieter müssen bei Verwertungskündigungen die Interessen bestehender Mieter berücksichtigen. Ein Abriss oder Neubau rechtfertigt nicht automatisch eine Räumung. Bestehender Wohnraum muss zunächst weiterhin angemessene Bedingungen bieten. Im Übrigen sind noch vier weitere Räumungsklagen anhängig, die denselben Gebäudekomplex betreffen und ebenfalls auf Verwertungskündigungen gestützt werden.
Quelle: AG Berlin-Mitte, Urt. v. 03.12.2025 - 9 C 5083/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 04/2026)
Wer Wohneigentum besitzt, ist wirtschaftlich nicht zwingend immer besser bedient als Mieter. Schließlich haben auch Eigentümer laufende und vor allem auch unerwartete Aufwendungen für Pflege und Erhalt der Immobilie zu begleichen. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe beschäftigte sich nun mit der Frage, ob ein Eigentümer die Zahlung hierfür beschlossener Vorschüsse zurückhalten darf, wenn er die Jahresabrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) noch nicht erhalten hat.
Ein Mitglied einer solchen GdWE musste für die Monate Juni bis September 2022 Vorschüsse in Höhe von insgesamt 18.540 EUR zahlen, weil die Eigentümerversammlung zuvor entsprechende Beschlüsse gefasst hatte. Ein Eigentümer wollte die Zahlung mit dem Hinweis zurückhalten, dass die GdWE ihm noch nicht die Jahresabrechnungen vorgelegt hatte. Vor den Vorinstanzen hatten die Gerichte die Zahlungspflicht bestätigt, und auch der BGH wies die Revision des Eigentümers ab.
Der Karlsruher Senat stellte klar, dass ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Bürgerliches Gesetzbuch nur greifen kann, wenn ein fälliger Anspruch des Schuldners gegen den Gläubiger besteht. Zwar hatte der Eigentümer Anspruch auf die Erstellung der Jahresabrechnungen. Diese Ansprüche durften jedoch nicht dazu führen, dass er die Zahlung der beschlossenen Vorschüsse oder der Rücklagen verweigert. Das Gericht betonte, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan besteht - unabhängig von etwaigen Gegenforderungen. Die Rechtsprechung schloss grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht gegen Beitragsforderungen der GdWE aus, selbst wenn der Eigentümer anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche geltend machen könnte. Ein solches Zurückbehaltungsrecht sei nur dann denkbar, wenn sich die GdWE ohne wichtigen Grund weigere, über die Abrechnung zu beschließen, was hier nicht der Fall war. Das Finanzierungssystem der GdWE erfordere zudem, dass die Vorschüsse regelmäßig entrichtet werden, um die laufenden Kosten und Rücklagen sicherzustellen.
Hinweis: Eine Zahlungsverweigerung wegen fehlender Abrechnungen ist grundsätzlich unzulässig. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes prüfen und rechtzeitig klären, welche Rechte und Pflichten bestehen.
Quelle: BGH, Urt. v. 14.11.2025 - V ZR 190/24
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(aus: Ausgabe 04/2026)
Die "eigenen" vier Wände sind Schutz, Rückzugsort und nicht zuletzt auch Ausdruck der individuellen Persönlichkeit. Das gilt auch für angemietete Wohnungen. Das Oberlandesgericht Zweibrücken (OLG) musste nun prüfen, wie ein Makler mit personenbezogenen Daten von Mietern und Fotos von deren Wohnungen umgehen muss und welche Rechte Mieter auf Auskunft und Schadensersatz haben.
Mieter bewohnten eine Doppelhaushälfte, die der Eigentümer verkaufen wollte. Eben dieser beauftragte dazu einen Makler, der in Absprache mit den Mietern Fotos von den Innenräumen der Wohnung anfertigen ließ, auf denen keine Personen zu erkennen waren. Diese Fotos veröffentlichte der Makler anschließend in einem Online-Immobilienportal und nutzte sie in einem gedruckten Expose. Nachdem die Verkaufsanzeige veröffentlicht und das Expose entsprechenden Interessenten überreicht wurde, sprachen verschiedene Personen die Mieter auf die Fotos an. Die fühlten sich dadurch "demaskiert" und entwickelten ein diffuses Gefühl des "Beobachtetseins". Sie begehrten deshalb von dem Makler verschiedene Auskünfte sowie Schadensersatz wegen eines behaupteten Datenschutzverstoßes. Während des Gerichtsverfahrens teilte der Makler mit, dass er alle gefertigten Lichtbilder gelöscht und auch keine weiteren Kopien gefertigt habe. Die Mieter verlangten von dem Makler jedoch weiterhin Auskunft über die Speicherung und Nutzung der Fotos und forderten Schadensersatz wegen eines vermeintlichen Datenschutzverstoßes.
Das OLG stellte fest, dass der Makler den Mietern erklären müsse, wie er mit ihren Daten umgeht, welche Daten gespeichert wurden, woher sie stammten, wie lange sie gespeichert blieben und ob sie verarbeitet oder mit KI ausgewertet wurden. Außerdem musste der Makler den Mietern kostenlos eine Kopie aller gespeicherten Daten zur Verfügung stellen. Hinsichtlich der Fotos hatten die Mieter keinen Anspruch auf weitere Auskünfte oder Schadensersatz, da diese einvernehmlich und stillschweigend mit Zustimmung der Mieter entstanden waren. Die Einwilligung galt auch für die Speicherung und Nutzung der digitalen Aufnahmen zum Zweck des Immobilienverkaufs.
Hinweis: Makler müssen Auskunft über die Verarbeitung personenbezogener Daten geben, auch wenn Fotos von Innenräumen erstellt werden. Liegt eine einvernehmliche Erstellung vor, besteht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz. Eine frühzeitige Absprache mit Mietern schützt vor rechtlichen Problemen.
Quelle: OLG Zweibrücken, Urt. v. 09.12.2025 - 5 U 82/24
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(aus: Ausgabe 04/2026)
Einmal mehr war der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Klärung eines Streits unter Nachbarn beauftragt. Nachdem sich Landgericht (LG) und Oberlandesgericht (OLG) einig waren, sah das Gericht in Karlsruhe die Antwort auf die Frage, ob ein Grundstückseigentümer den von seinem Nachbarn errichteten Überbau dauerhaft hinnehmen muss, etwas anders.
Die beiden Streitparteien waren Nachbarn. Der eine betrieb Landwirtschaft, errichtete im Jahr 2000 einen Rinderstall auf seinem Grundstück und schloss später die offene Ostseite mit einem Schleppdach und einem Windschutznetz ab. Zusätzlich baute er eine Lagerhalle und verlegte ein Stromkabel unterirdisch. Das gesamte Gelände war eingezäunt, weil das Veterinäramt dies zur Vorbeugung gegen die Wildschweinpest vorgeschrieben hatte. Der andere - ebenso Landwirt - kaufte 2015 ein schmales Grundstücksstück zwischen den Parzellen des Nachbarn, das dessen Betrieb bislang als Hof- und Wegfläche nutzte. Teile des Rinderstalls, des Lagerdachs und das Stromkabel lagen auf dem neu erworbenen Grundstück. Der Eigentümer des 2015 erworbenen Grundstückteils wollte die vom Nachbarn überbauten Gebäudeteile, die Stromleitung und die Einfriedung nun beseitigen lassen sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten erstattet bekommen. Sowohl LG als auch OLG lehnten die Klage ab.
Der BGH hob das Urteil jedoch auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück. Denn die von den Instanzen herangezogenen Begründungen überzeugten den Senat des BGH nicht - so wie die Pflicht zur dauerhaften Duldung (§ 912 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]), die nur dann bestehe, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt seien. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis oder das Schikaneverbot können eine solche Duldung ebenso wenig erzwingen. Treu und Glauben begründen zwar eine Pflicht zur Rücksichtnahme, können aber die gesetzlichen Regelungen ebenso wenig aufheben. Die Folge: Die Sache muss erneut verhandelt werden.
Hinweis: Eine dauerhafte Duldung eines Überbaus ergibt sich nur aus § 912 Abs. 1 BGB. Andere Rechtsgründe wie beispielsweise nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis oder Schikaneverbot reichen nicht aus. Wer rechtlich auf Nummer sicher gehen will, sollte die Vorschriften prüfen, bevor er Schritte gegen einen Überbau unternimmt.
Quelle: BGH, Urt. v. 09.11.2025 - V ZR 121/24
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(aus: Ausgabe 04/2026)
Ohne Regeln geht es nicht, vor allem in deutschen Kleingartenvereinen. Ob jedoch ein Fehlverhalten gleich den gesamten Frieden im Grünen unhaltbar schädigt, war Thema vor dem Amtsgericht München (AG). Dort wurde ein Streit zwischen Kleingärtnern über eine verpachtete Parzelle verhandelt. Zur Debatte stand dabei, ob die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses wirksam erfolgt war.
Ein Münchner Kleingartenverein hatte einer Familie eine Parzelle verpachtet. Anfang November 2024 zeigte eine Wildtierkamera, wie ein Mitglied der Familie einen umstrittenen Stoff in die Nähe des Gemüsebeets der Nachbarn streute. Daraufhin kündigte der Verein den Pachtvertrag sofort außerordentlich und hilfsweise ordentlich zum Monatsende. Die Familie erklärte, sie habe den Nachbarbereich nicht betreten, sondern auf den üblichen Plattenwegen gestanden, die bisher von allen als Gemeinschaftswege genutzt wurden. Die gestreute Substanz sei lediglich Weizenspreu gewesen, um eine Katze zu vertreiben, nicht um das Gemüse zu schädigen.
Das AG wies die Klage auf Räumung und Herausgabe der Parzelle ab. Nach Ansicht des Gerichts war das Verhalten zwar pflichtwidrig und hätte zu Beschwerden führen können - es stellte jedoch keine derart schwere Pflichtverletzung dar, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt gewesen wäre. Es kam nicht entscheidend darauf an, ob ein Hausfriedensbruch vorlag oder die Substanz gesundheitsschädlich war. Selbst, wenn die Erklärung der Familie nicht völlig glaubhaft erschien, konnte nicht ausgeschlossen werden, dass es sich um einen durchaus ungefährlichen Naturstoff handelte. Eine Abmahnung hätte aus Sicht des AG gereicht.
Hinweis: Vor einer harten Maßnahme wie einer Kündigung sollte immer geprüft werden, ob mildere Schritte wie beispielsweise eine Abmahnung möglich sind. Bei Unsicherheiten über den Schaden oder die Substanz gilt: Vorsicht walten lassen und abwarten.
Quelle: AG München, Urt. v. 05.12.2025 - 452 C 5755/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 04/2026)
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