Auf dieser Seite finden Sie aktuelle Mandanteninformationen. Wenn Sie recherchieren oder ältere Ausgaben betrachten möchten, können Sie hier unser Archiv aufrufen.
Zum Thema Mietrecht
- Der neue Untermieter: Ein sittenwidriger Vertragsabschluss schützt nicht vor Räumungsvollstreckung
- Fassade ist Gemeinschaftseigentum: Der Einbau einer Klimaanlage ist nur mit Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich
- Hochglänzende Dachpfannen: Bei zu starker Blendwirkung können Nachbarn einen Unterlassungsanspruch durchsetzen
- Provisionsanspruch verwirkt: Immobilienmakler, die das Objekt ihres Auftraggebers abwerten, begehen einen Pflichtverstoß
- Rachelärm: Rabiate Antworten auf subjektiv empfundene Störungen müssen Vermieter nicht hinnehmen
Dass nicht nur Vermieter mit miesen Tricks aufwarten können, zeigt der Fall des Oberlandesgerichts München (OLG). Doch mit diesem Trick haben die Mieter eindeutig auf das falsche Pferd gesetzt.
Zwischen Mieter und Vermieter bestand ein Gewerbemietverhältnis. Nachdem die Mieterin eine Kündigung des Mietvertrags erhalten hatte und sogar rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden war, schloss sie mit einem weiteren Mieter einen Untermietvertrag. Der sollte nun dazu führen, dass eine Vollstreckung nicht mehr möglich ist.
Nicht mit dem OLG: Denn das erklärte den Abschluss des Untermietvertrags für sittenwidrig, da das Mietverhältnis bereits durch eine Kündigung beendet worden war. Die über die bloße Vertragswidrigkeit hinausgehende, besondere Verwerflichkeit beruhte darin, dass der Mieter gerichtlich zur Räumung verurteilt worden war, woraufhin der Vermieter die Räumung unmittelbar vollstrecken wollte. In einem solchen Fall drängte es sich für die Richter mehr als auf, dass der Mieter den Untermietvertrag nur zu dem Zweck geschlossen hatte, diese Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren.
Hinweis: Eine bevorstehende Zwangsräumung kann also nicht durch den Abschluss eines weiteren Mietverhältnisses herausgezögert werden. Denn ein solcher ist dann sittenwidrig, wenn das Mietverhältnis bereits durch eine Kündigung beendet worden ist.
Quelle: OLG München, Urt. v. 02.05.2019 - 32 U 1436/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 10/2019)
Wohnungseigentümer müssen sich an die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes halten. Denn dass Verstöße teuer werden können, beweist das folgende Urteil des Amtsgerichts München (AG).
Ein Paar hatte eine Eigentumswohnung gekauft. In der Gemeinschaftsordnung jener Wohnungseigentumsanlage war festgelegt, dass bauliche Veränderungen nicht einseitig vorgenommen werden dürfen. Das Paar entschied sich dann, auch wegen ihres Kleinkinds, das unter der Hitze in den Sommermonaten litt, eine feste Klimaanlage zu installieren. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fragten sie dabei jedoch nicht um vorherige Erlaubnis. Die Klimaanlage wurde schließlich auf der Terrassenfläche aufgestellt und die Leitungen durch die Fenster nach innen verlegt. Die übrigen Mitglieder der WEG verlangten daraufhin jedoch den Abbau der Klimaanlage. Sie meinten, dass die Anlage das optische Erscheinungsbild stören und erhebliche Lärmbelästigungen verursachen würde. Schließlich musste das Gericht entscheiden.
Die Richter des AG stimmten zu, dass die Klimaanlage wieder abgebaut werden muss. Eine erhebliche Beeinträchtigung der WEG lag allein schon darin, dass zur Leitungsführung des Klimageräts die Fenster, die im Gemeinschaftseigentum standen, durchbohrt wurden.
Hinweis: Baut also ein Wohnungseigentümer eine Klimaaußenanlage auf seiner Terrasse auf, wobei die Fassade bis zum Wohnungsinneren durchbohrt werden muss, ist das nur mit Genehmigung der WEG möglich.
Quelle: AG München, Urt. v. 26.03.2019 - 484 C 17510/18 WEG
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 10/2019)
Wer einen Nachbarn mit einer Solaranlage auf dem Dach hat, kennt das Problem des störenden Blendeffekts vermutlich schon. Welche Probleme auf Hauseigentümer zukommen können, wenn glänzende Dachpfannen den nachbarschaftlichen Frieden stören, zeigt der folgende Fall des Oberlandesgerichts Hamm (OLG).
Ein Mann ließ sein Haus sowohl mit hochglänzend glasierten als auch mit matt glasierten Dachpfannen eindecken. Das störte die Nachbarschaft, da es zu bestimmten Uhrzeiten und bei Vollmond zu Reflexionen durch die Ziegel kam. Ein Nachbar fühlte sich deshalb bei der Nutzung seines Gartens sowie des Wohn- und Esszimmers so stark gestört, dass er auf Unterlassung der Blendung klagte - und das mit Erfolg.
Das OLG bestätigte den nachbarschaftlichen Unterlassungsanspruch und ordnete an, dass zumindest die hochglänzend glasierten Dachpfannen entfernt werden müssen. Das Grundeigentum des Nachbarn wurde durch die Reflexionen beeinträchtigt. Maßgeblich für die Beurteilung war das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen, wobei auf die konkreten Umstände des Einzelfalls - wie die Dauer der Blendwirkung, die Intensität der Lichtreflexe und die daraus resultierenden Auswirkungen auf die Nutzung des Nachbargrundstücks - abzustellen war.
Hinweis: Bereits beim Aussuchen der Dachpfannen und vor dem Verlegen der Pfannen oder auch vor dem Installieren von Solaranlagen sollten Bauherren die ausführenden Firmen darauf hinweisen, dass Nachbarn möglichst nicht geblendet werden. Die Rechtsfolgen können sonst empfindlich ausfallen.
Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 09.07.2019 - 24 U 27/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 10/2019)
Wer einen Immobilienmakler beauftragt, sollte sich auf dessen rechtmäßige Loyalität verlassen dürfen. Ob ein Makler seine Provision riskiert, wenn er von diesem Prinzip abrückt, zeigt das folgende Urteil des Landgerichts München II (LG).
Es ging um einen Rechtsstreit zwischen einem Makler und dessen Kunden. Der Verkäufer einer Wohnanlage beauftragte den Makler damit, die Anlage zu verkaufen. Der Makler übersandte einem Interessenten, der schließlich später auch tatsächlicher Käufer wurde, ein Expose über das Objekt sowie Objektinformationen zu drei weiteren Hausgrundstücken. Dabei teilte er dem Käufer mit, dass im Vergleich aller vier Objekte hinsichtlich Qualität, Vermietung, Lage und Preis das Objekt der Wohnanlage nicht das Beste sei. Man hätte aber gute Chancen, den Kaufpreis noch herunterzuhandeln. Als nach Vertragsabschluss die Provision schließlich nicht gezahlt wurde, klagte der Makler - vergeblich.
Nach Ansicht des LG stand dem Makler die Provision nicht zu. Der entscheidende erhebliche Pflichtverstoß des Klägers lag im Rat an den Käufer, ein anderes Objekt zu erwerben. Denn im Fall eines qualifizierten Alleinauftrags durch den Verkäufer darf der Makler nicht vom Objekt des Verkäufers abraten, indem zugleich anderweitig vorgestellte Objekte als besser bezeichnet werden.
Hinweis: Ein Makler, der auch für die Gegenseite tätig wird, kann also seinen Lohnanspruch verwirken. Außerdem könnte das zudem auch eine strafbare Handlung sein, wenn es tatsächlich um Vermögenswerte geht.
Quelle: LG München II, Urt. v. 16.05.2019 - 11 O 134/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 10/2019)
Nur in seltenen Fällen ist die Anwendung des Prinzips "Wie du mir, so ich dir" ratsam. Denn die Realität zeigt, dass ein subjektiv störendes Verhalten anderer zu Reaktionen führt, die jegliches Maß verlieren lassen - so auch im folgenden Fall des Amtsgerichts München (AG), bei dem eine Mietpartei die gesamte Hausgemeinschaft nebst Vermieter gegen sich aufbrachte.
Mieter und schließlich auch deren Vermieter hatten Probleme mit einer Familie im Mietshaus. Diese fühlte sich bereits durch normale Geräusche im Haus gestört und begann, ihr Missfallen durch das Schlagen eines Gegenstands auf den Boden ihren Nachbarn zu signalisieren. Dabei gab es erhebliche Bodenvibrationen, die unter anderem auch einen gehörlosen Mieter erschraken. Die Polizei wurde mehrmals gerufen. Schließlich kam sogar heraus, dass die Familie bereits in einem vorherigen Mietverhältnis ähnlich gehandelt hatte. Ein Sozialarbeiter, der für den Vermieter tätig war, gab an, dass er solch einen Rachelärm als Beantwortung von Kinderlärm aus einer anderen Wohnung selbst mitbekommen habe. Daraufhin erhielt die Familie eine Kündigung - es wurde Räumungsklage erhoben.
Nach Ansicht des AG durchaus zu Recht: Die Familie musste die Wohnung räumen. Das Gericht hatte nach der Vernahme von einer Vielzahl von Zeugen keine Zweifel mehr daran, dass die lauten Knallgeräusche durch die Beklagten absichtlich verursacht worden waren - vermutlich als Reaktion auf andere durch sie als zu laut empfundene Geräusche aus anderen Wohnungen. Dem Vermieter war die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher nicht mehr zuzumuten.
Hinweis: Der Vermieter muss also keinen absichtlich hervorgerufenen Lärm dulden. Das ist ein richtiges und wichtiges Signal gegen Lärm im Mietshaus. Aus Rache Lärm zu erzeugen, ist von der Rechtsordnung nicht gedeckt.
Quelle: AG München, Urt. v. 18.01.2019 - 417 C 12146/18
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 10/2019)
Sollten Sie Fragen zu den angeführten Entscheidungen der Gerichte haben, die in Bezug zu Ihrem persönlichen Anliegen stehen, treten Sie gern mit uns in Verbindung.