Auf dieser Seite finden Sie aktuelle Mandanteninformationen. Wenn Sie recherchieren oder ältere Ausgaben betrachten möchten, können Sie hier unser Archiv aufrufen.
Zum Thema Mietrecht
- Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz: Vermieterin von mehr als 50 Wohnungen muss Zustimmung zum Bau einer Rampe erteilen
- Begrenzung der Miethöhe: Welche Auskunftspflichten der Vermieter wirklich hat
- Keine unzumutbare Belastung: Zwei 90 Jahre alte Eichen dürfen weiterhin kostenlos Laub in den nachbarlichen Pool abwerfen
- Räumungsanspruch bei Gewerbe: Neumieter ohne vertragliche Ansprüche gegenüber Altmieter
- Verwertungskündigung: Unzumutbarkeit von anhaltendem Mietverhältnis während Umbaus muss nachgewiesen werden
Das Landgericht Berlin II (LG) musste sich mit einem Fall beschäftigen, in dem die Vermieterin einem Rollstuhlfahrer verweigert hatte, eine Rampe bauen zu dürfen. Und siehe da, bei der Urteilsfindung kam es hier durchaus auf ein Maß an, das sonst der Gerechtigkeit wegen nicht so gern in den Fokus gerückt wird: auf die Größe.
Der Mieter ist auf einen Rollstuhl angewiesen, um sein Wohnhaus betreten und verlassen zu können. Deshalb verlangten er und sein Ehemann von der Vermieterin die Zustimmung zum Bau einer Rampe. Die Vermieterin, eine Vermietungsgesellschaft mit mehr als 50 Wohnungen, verweigerte jedoch die Zustimmung. In einem vorhergehenden Verfahren hatten die Mieter sie erfolgreich auf Zustimmung zum Bau einer solchen Rampe verklagt - nun verlangten die Mieter aber auch noch eine Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) für die bereits erlittene Diskriminierung.
Da die Vermieterin die Zustimmung zum Bau der Rampe über zwei Jahre verwehrte, hat sie den Mieter durch Unterlassen unmittelbar benachteiligt. Sie sei aber nach § 5 AGG verpflichtet gewesen, die Benachteiligung durch positive Maßnahmen - beispielsweise durch Erteilung der Zustimmung zum Bau einer Rampe - zu beseitigen. Dieser Handlungspflicht ist die Vermieterin laut LG nicht nachgekommen. Im Vergleich zu anderen Mietern ohne (körperliche) Behinderung war dem Kläger der Zugang zur Wohnung rechtswidrig versagt worden. Ohne Hilfe Dritter war es ihm daher nicht möglich, die vorhandenen sechs Treppenstufen zu überwinden. Zudem konnte er das Haus nicht spontan verlassen oder betreten - er war dadurch in seiner Bewegungs- und Handlungsfreiheit stark eingeschränkt.
Hinweis: Grundsätzlich gilt das AGG auch außerhalb des Arbeitsrechts und bezieht sich auf sämtliche zivilrechtliche Schuldverhältnisse. Allerdings finden die Vorschriften keine Anwendung auf Schuldverhältnisse, bei denen ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis der Parteien besteht. Eine weitere Ausnahme besteht darin, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet.
Quelle: LG Berlin II, Urt. v. 30.09.2024 - 66 S 24/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 12/2024)
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Erhöhung der Miete begrenzt werden. Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt geschuldet hat, höher als die zulässige Miete, darf nur eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters auskunftspflichtig. Mit einem solchen Fall hatte sich das Landgericht Berlin II (LG) beschäftigt.
Der Mieter hatte eine Stufenklage zur Geltendmachung eines Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe erhoben. Er wollte unter Vorlage der Belege Auskunft darüber erhalten, wie hoch die Miete war, die der Vormieter der Wohnung gezahlt hatte. Der Vermieter gab daraufhin an, wann das Mietverhältnis begonnen und geendet hatte und dass eine Staffelmiete vereinbart worden sei. Bis zum 31.05.2019 habe die Nettokaltmiete 1.524 EUR zzgl. 304,80 EUR Betriebskosten- sowie 101,60 EUR Heizkostenvorauszahlung betragen. Seit dem 01.06.2019 habe sich die Nettokaltmiete auf 1.554,48 EUR und seit dem 01.06.2020 auf 1.585,57 EUR erhöht. Die Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten seien dabei unverändert geblieben. Der Mieter war der Ansicht, dass die Angaben des Vermieters nicht ausreichten. Gegen ein abweisendes Urteil des Amtsgerichts ging er in die Berufung vor dem LG - und verlor.
Der Vermieter hatte alles Erforderliche angegeben. Die Auskunftspflicht des Vermieters umfasste das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter, den vereinbarten Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten, aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten. Der Vermieter ist weder zur Vorlage von Belegen noch zur Versicherung an Eides statt verpflichtet.
Hinweis: Das komplizierte Verfahren über die Auskunftspflicht des Vermieters sollte auf beiden Seiten - also sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter - nur mithilfe eines Rechtsanwalts geführt werden.
Quelle: LG Berlin II, Urt. v. 08.02.2024 - 67 S 177/23
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 12/2024)
Ob ein Grundstückeigentümer eine sogenannte Laubrente zur Beteiligung am erhöhten Reinigungsaufwand seines Swimmingpools verlangen kann, wenn Blätter vom Nachbargrundstück in den Pool wehen, musste das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) klären. Die Übeltäter? Zwei rund 90 Jahre alte Eichen.
Die beiden Bäume standen im Abstand von rund 1,7 m bzw. 2,7 m von der Grundstücksgrenze entfernt. Der Eigentümer der Eichen bekam vor ein paar Jahren neue Nachbarn, die in ihrem Garten einen Pool errichteten. Da von den Eichen immer wieder Laub und Eicheln herüber in den Pool geweht wurden, verlangten diese "neuen" Nachbarn nun monatlich eine im Voraus zu leistende sogenannte Laubrente in Höhe von ca. 280 EUR von ihrem Nachbarn mit den Eichen auf seinem Grund und Boden.
Die Klage wurde abgewiesen. Errichtet ein Grundstückseigentümer einen offenen Pool im Traufbereich von zwei auf dem Nachbargrundstück vor 90 Jahren ohne Einhaltung des Grenzabstands gepflanzten Eichen, kann er anschließend keine Kostenbeteiligung des Nachbarn hinsichtlich des erhöhten Reinigungsaufwands verlangen. Die Kläger erlitten keine Nachteile, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überstiegen. Außerdem urteilten die Richter des OLG, dass sich die Nachbarn schließlich in Kenntnis der Eichen zum Bau des Pools entschlossen hatten. Damit müssen sie auch den erhöhten Reinigungsaufwand entschädigungslos hinnehmen.
Hinweis: Fällt Laub des Nachbarn auf das eigene Grundstück, kann eine sogenannte Laubrente zu zahlen sein. Dabei handelt es sich um einen Geldbetrag, um den Mehraufwand bei der Entsorgung des Laubs finanziell auszugleichen. Es muss jedoch eine unzumutbare Belastung vorliegen. Im Regelfall sind Laub, Nadeln und Zapfen von Nachbarbäumen hinzunehmen.
Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 16.08.2024 - 19 U 67/23
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 12/2024)
Das Oberlandesgericht Dresden (OLG) musste sich mit einem interessanten Fall einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter auseinandersetzen. Die zu klärende Frage war hier, ob der neue Mieter gegenüber dem Altmieter einen unmittelbaren Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume hatte.
Eine Mieterin hatte Gewerberäume angemietet - bestehend aus einem Lager, einem Büro und einer Werkstatt. Dann wurde zwischen ihr, der Vermieterin und einem Neumieter ein Vertrag geschlossen, in dem geregelt wurde, dass die Mieterin aus dem Mietverhältnis austritt und stattdessen der neue Mieter mit allen Rechten, Pflichten und Regelungen in das Mietverhältnis eintritt. Allerdings räumte die Mieterin die Gewerbefläche nicht, und so forderte der Neumieter die Räumung und klagte diese ein. Dass die "alte" Mieterin während des Berufungsverfahrens doch die Räume verließ, machte aus dem Neumieter noch lange keine glückliche Person. Denn der große Haken folgte noch.
Das OLG hat nämlich sämtliche Kosten des Rechtsstreits dem Neumieter auferlegt. Denn aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter hatte Letzterer keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Altmieter auf Räumung und Herausgabe der Räume. Aus dem Wortlaut des Vertrags konnte nur geschlossen werden, dass es sich um einen Nachtrag zum ursprünglichen Mietvertrag handelte. Und in diesem stand lediglich, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem ursprünglichen Mieter beendet sei und ein neuer Mietvertrag zwischen dem Vermieter dem Neumieter begründet wurde - unmittelbare Ansprüche zwischen Alt- und Neumieter bestanden in dem Vertrag nicht.
Hinweis: Das Urteil ist im Gewerberaummietrecht ergangen. Im Mietrecht über Wohnräume ist natürlich zudem der Kündigungsschutz für Mieter zu beachten.
Quelle: OLG Dresden, Urt. v. 08.04.2024 - 5 U 1855/23
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 12/2024)
Wenn ein Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet, liegt laut § 573 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses vor. Mit diesen Eckpunkten musste das Landgericht Lübeck (LG) über eine solche Verwertungskündigung entscheiden.
Eine Vermieterin hatte unter anderem einer Mieterin wegen der geplanten Modernisierung und Sanierung einer Wohnanlage für einen Zeitraum von ca. 18 Monaten gekündigt, da im bewohnten Zustand Sanierung und Modernisierung der Bausubstanz nicht möglich seien. Insbesondere würde eine komplette Erneuerung der Küchen und Bäder erfolgen, wobei Veränderungen der Wohnungsgrundrisse vorgenommen würden, da die Bäder vergrößert werden sollten. Zudem solle eine Veränderung der Wohnungsgrundrisse zur nahezu barrierefreien Nutzung erfolgen. Dass eine Sanierung im bewohnten Zustand nicht möglich war, war zwischen den Parteien sogar unstreitig, und die Vermieterin bot der Mieterin Alternativwohnungen und auch Hilfen beim Umzug an. Die Mieterin widersprach der Kündigung trotzdem und wandte eine nicht hinzunehmende Härte ein. Nachdem das Amtsgericht (AG) der Räumungsklage stattgegeben hatte, beantragte die Mieterin während des Berufungsverfahrens Prozesskostenhilfe, die sie auch erhielt, da die Berufung hinreichende Aussichten auf Erfolg hatte.
Das LG entschied schließlich auch, dass bei der Frage, ob ein Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sei, nicht allein darauf abzustellen sein dürfe, ob eine bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegenstehe. Vielmehr ist auch zu bewerten, ob das Mietverhältnis die Durchführung der Arbeiten hindere. Das kann der Fall sein, wenn sich der Mieter nicht bereiterklärt, seine Wohnung vorübergehend zu räumen. Und selbst eine vorübergehende Räumung müsse dem Vermieter insbesondere in finanzieller Hinsicht zumutbar sein. Dabei kommt es auf die Dauer der Unterbringung und auf die Relation der Unterbringungskosten zu den reinen Modernisierungskosten an. Und eben diese Punkte muss nun das AG als Vorinstanz nochmals genau prüfen. Kommt es also zu dem Ergebnis, dass die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses während der Umbaumaßnahmen für den Vermieter unzumutbar sei, wird es der Räumungsklage stattgeben müssen.
Hinweis: Möchte ein Vermieter eine solche Verwertungskündigung aussprechen, sollte er im Vorfeld dringend weiteren Rat einholen. Gleiches gilt natürlich auch für einen Mieter, der eine solche Kündigung erhält. In diesem Bereich ist wirklich jeder Fall anders und muss einzeln betrachtet werden.
Quelle: LG Lübeck, Beschl. v. 26.06.2024 - 14 S 38/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 12/2024)
Sollten Sie Fragen zu den angeführten Entscheidungen der Gerichte haben, die in Bezug zu Ihrem persönlichen Anliegen stehen, treten Sie gern mit uns in Verbindung.