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Zum Thema Mietrecht
- Beide Parteien erkrankt: Prognose zum möglichen Wegfall der Härtegründe entscheidet Räumungsklage
- Gewerbeverbot im Wohneigentum: Nutzung des Sondereigentums zur Ausübung der Prostitution nur nach Genehmigung durch WEG
- Rechtmäßigkeit als Voraussetzung: Bei außerordentlicher fristloser Kündigung besteht kein mieterseitiges Widerspruchsrecht
- Sozialadäquate Beeinträchtigung: Altglas- und Altpapiercontainer müssen auch in höherpreisigen Wohngegenden hingenommen werden
- Trennung der Wunschmieter: fehlender Mietvertragsentwurf kann Einfluss auf Schadensersatzforderungen haben
Die Auseinandersetzung darüber, wessen Krankheit schwerer wiegt als eine andere, mag in persönlicher Hinsicht makaber sein. Wenn sich ein Gericht - wie hier das Amtsgericht Dortmund (AG) - aber mit einer Räumungsklage auseinandersetzen muss, in der beide Parteien gesundheitliche Einschränkungen als Argumente anführen, bleibt leider nichts anderes übrig.
Ein Mietshaus war ursprünglich als Einfamilienhaus errichtet worden, bevor später die Aufteilung in zwei Wohnungen erfolgte. In der oberen Wohnung wohnten die Vermieter, in der unteren die Mieterin. Die Vermieter kündigten nun das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Kündigung wurde darauf gestützt, dass die Wohnungen wieder zusammengelegt werden sollten. Dies sei aus gesundheitlichen Gründen erforderlich, da das Treppensteigen dem Vermieter nicht mehr möglich sei. Ebenso sei die Vermieterin an Arthrose erkrankt und der Sohn zu 100 % schwerbehindert, so dass diesem ein eigenes Zimmer zur Verfügung gestellt werden solle. Gegen die Kündigung erhob die Mieterin Widerspruch. Sie berief sich darauf, dass sie sich wegen Depressionen in einer psychotherapeutischen Behandlung befinde und sich deshalb zudem bereits in stationäre Behandlung begeben habe müssen. Außerdem sei es ihr nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden.
Das AG musste nun die widerstreitenden Interessen auflösen - und verlängerte im Ergebnis den Mietvertrag um gut drei Jahre. Ein Mieter kann nämlich verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Im vorliegenden Fall trafen zwei unterschiedliche erkrankte Parteien aufeinander. Das Gericht musste deshalb eine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe treffen. Hätten die Interessen der Parteien nach Ansicht des AG gleich schwer gewogen, hätte das Räumungsinteresse des Vermieters wiederum den Vorrang erhalten.
Hinweis: Will sich also der Mieter darauf berufen, dass ihm ein Auszug aus gesundheitlichen Gründen nicht möglich sei, muss er stets dezidiert seine Krankheitssymptome angeben.
Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 02.06.2020 - 425 C 3346/19
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(aus: Ausgabe 10/2020)
Eine Wohnungseigentumsanlage ist - das lässt der Name schon trefflich vermuten - zum Wohnen da und nicht zum Arbeiten. Eine solch sachliche Trennung sah eine Eigentümerin jedoch nicht so klar und ging in ihren vier Wänden dem sogenannten ältesten Gewerbe der Menschheit nach. Und ob aus moralischen oder rein rechtlichen Gründen: Die Dame landete mit ihrer Tätigkeit vor dem Landgericht Koblenz (LG).
Dass die Frau, Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der betreffenden Wohnanlage, in einer der Wohnungen der Prostitution nachging, passte den anderen Eigentümern rein gar nicht. Diese wollten sich die Gewerbetätigkeit also nicht bieten lassen und zogen vor das Gericht. Und das Recht war dabei ganz auf ihrer Seite.
Denn die Richter des LG untersagten der Frau die Nutzung des Sondereigentums zur Ausübung der Prostitution. Die Ausübung von Prostitution in einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnanlage stellt nämlich einen nicht hinzunehmenden Nachteil für die anderen Eigentümer und Bewohner der Wohnanlage dar. Auch die Tatsache, dass es sich um eine "diskrete" Form der Prostitutionsausübung handelte, die durchaus in Bahnhofsnähe zulässig sei, änderte nichts an dieser Feststellung, dass Prostitution in der Wohnungseigentumsanlage verboten ist.
Hinweis: Miteigentümer einer WEG-Anlage müssen im Regelfall keinerlei gewerbliche Tätigkeit erlauben, es sei denn, diese wurde von ihnen ausdrücklich genehmigt.
Quelle: LG Koblenz, Beschl. v. 17.06.2020 - 2 S 53/19 WEG
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(aus: Ausgabe 10/2020)
Dass man eher die Miete als sein Brot zahlen sollte, beweist der nachstehende Fall. Zwar kann immer etwas Unerwartetes dazwischenkommen, doch sobald eine fristlose Kündigung in der Luft liegt, wird es sehr eng für das Mietverhältnis. So musste der Bundesgerichtshof auch im Folgenden die unangenehme Wahrheit aussprechen, die auf geltendem Recht beruht.
Der nach einem Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat. Es genügt bereits, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Selbst eine fristgerechte nachträgliche Zahlung - eine sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts. Das Widerspruchsrecht des Mieters entsteht nicht neu und lebt auch nicht wieder auf. Das Gesetz sieht so etwas nicht vor.
Hinweis: Im Fall einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hat der Mieter also kein Widerspruchsrecht. Aber Achtung! - Das gilt nur, wenn die außerordentliche fristlose Kündigung rechtmäßig ist.
Quelle: BGH, Urt. v. 01.07.2020 - VIII ZR 323/18
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(aus: Ausgabe 10/2020)
Geänderte Situationen in der gewohnten bzw. bewohnten Umgebung können zu geringeren Mieten, geringeren Verkaufswerten und insgesamt zu einem geringeren Wert einer Immobilie führen. Ob aber neu aufgestellte Entsorgungsmöglichkeiten von Glas- und Papierabfällen auch gleich zu Ersatzansprüchen führen, wie es hier ein Eigentümerpaar einforderte, musste das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG) klären.
Das Ehepaar hatte eine 136 Quadratmeter große Wohnung für knapp 550.000 EUR gekauft. Auf einer Seite des Hauses befand sich eine Fläche, die in den Verkaufsprospekten der Verkäuferin als Piazza bezeichnet wurde. Auf diesem Platz wurde nun auf Anweisung der Stadt in einer Entfernung von etwas mehr als 20 Meter zum Haus eine Altglas- und Altpapierentsorgungsanlage aufgebaut - bestehend aus vier großen Niederflurcontainern. Das Ehepaar meinte nun, die Wohnung erleide dadurch einen Mangel; Wert und Brauchbarkeit der Wohnung seien erheblich beeinträchtigt. Schließlich gebe es durch die Einwurfgeräusche erhebliche Lärmbelästigungen. Es wollte deshalb Schadensersatz von 10.000 EUR und klagte seine Forderung ein.
Das OLG sah die Angelegenheit jedoch anders. Eine in der Nähe einer Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle stellt in den Augen der Richter keinen Mangel dar, da diese Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist. Auch in Wohnvierteln mit gehobenen Quadratmeterpreisen muss die Abfallentsorgung schließlich sichergestellt werden - und irgendwo müssen sich die geeigneten Vorrichtungen nunmal befinden.
Hinweis: Altglas- und Altpapierentsorgungsanlagen müssen also grundsätzlich hingenommen werden. Beim Verkauf der Immobilie stellen sie zumindest keinen objektiven Mangel dar.
Quelle: OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.01.2020 - I-21 U 46/19
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(aus: Ausgabe 10/2020)
Die Urlaubszeit ist für viele Paare bekanntlich das Zünglein an der Beziehungswaage. Das musste auch ein Vermieter schmerzlich erfahren, dessen Wunschmieter es erst gemeinsam in die Ferne statt in die betreffende Wohnung zog. Ob die sodann erfolgte Trennung des Paars und folgliche Absage des geplanten Mietverhältnisses vermieterseitige Ersatzsansprüche nach sich zogen, musste im Folgenden das Amtsgericht München (AG) bewerten.
Der Vermieter beauftragte einen Immobilienmakler mit der Vermietung seiner Wohnung. Nach 60 Besichtigungen verblieben zwei Paare als Bewerber übrig, die die Zustimmung des Vermieters erhielten. Der Vermieter entschied sich schließlich dazu, einem Paar ein Vertragsangebot zu machen, und teilte dem Makler mit, dass dieses die Wohnung bekommen würde. Als das Paar dann zwei Wochen später aus dem Urlaub zurückkehrte, sollte der Mietvertrag unterschrieben werden; den anderen Bewerbern wurde abgesagt. Tatsächlich jedoch kam es nicht mehr zum Abschluss des Mietvertrags, da sich das Paar zwischenzeitlich getrennt hatte. Eine anderweitige Vermietung der Wohnung erfolgte nicht zum nächsten Monat, der eigentlich vorgesehen gewesen war, sondern später. Deshalb verlangte der Vermieter nun Schadensersatz.
Das AG war hier aber auf Seiten der ursprünglich geplanten Mieter. Es gibt keinen Schadensersatz, wenn Mietbewerber wegen eines zwischenzeitlichem Beziehungsendes doch keinen Mietvertrag abschließen. Ändert ein Bewerberpaar nach Zusage der Mietwohnung seine Meinung und schließt den Mietvertrag nicht ab, kommt ein Schadensersatzanspruch zumindest dann nicht in Betracht, wenn noch kein Mietvertragsentwurf vorgelegen habe. Ohne eine Prüfbarkeit der konkreten Vertragsbedingungen kann der Vermieter nicht davon ausgehen, dass der Vertragsschluss zwischen den Parteien mit Sicherheit vorgenommen wird.
Hinweis: Trotz dieses Urteils sollten Mieter vorsichtig sein. Es gibt nämlich durchaus einen grundsätzlichen Schadensersatz für ein Verschulden vor dem eigentlichen Vertragsschluss. So sollten also auch als Mieter nichts zusagen, von dem sich nicht ganz sicher sind, dass sie es auch einhalten werden.
Quelle: AG München, Urt. v. 14.07.2020 - 473 C 21303/19
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(aus: Ausgabe 10/2020)
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