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Zum Thema Mietrecht
- Berliner Nachbarschaftsgesetz: Grenzüberschreitende Wärmedämmung muss bei bereits existierenden Bauten akzeptiert werden
- Geh- und Fahrtrecht: Zufahrtsbreite zu sogenannten Hinterliegergrundstücken ist klar geregelt
- Heimkosten in der Pandemie: Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen schränken Kernleistungen des Pflegevertrags nicht ein
- Mit Erwerbskosten gleichzusetzen: Mietkosten für Rauchwarnmelder sind in preisgebundenen Wohnungen keine umlagefähigen Betriebskosten
- Wohngemeinschaften: Vermieter hat generelles Mitbestimmungsrecht bei Bewohnerwechsel
Ziel der Politik ist es, dass Gebäude besser gedämmt werden. Viele Bundesländer haben diesen Fakt bereits in ihren Nachbarschaftsgesetzen verarbeitet - so auch das Land Berlin, in dem sich der folgende Fall abspielte. Denn hier konnte erst der Bundesgerichtshof (BGH) final entscheiden, ob der Nachbar eines Dämmwilligen es akzeptieren muss, wenn die Wärmedämmung auf sein (Nachbar-)Grundstück herüberragt.
Die Parteien des Rechtsstreits waren Eigentümer benachbarter Grundstücke in Berlin. Das auf dem Grundstück des einen Eigentümers stehende Gebäude war rund siebeneinhalb Meter niedriger als das Nachbargebäude. Die Nachbarin wollte nun im Rahmen einer Fassadensanierung den seit 1906 nicht mehr sanierten Giebel ihres Gebäudes mit einer 16 cm starken mineralischen Dämmung versehen und in diesem Umfang über die Grenze zum Grundstück des Nachbarn hinüberbauen. Als der Nachbar das nicht wollte, ging es vor Gericht.
Der Anspruch des Grundstückseigentümers aus § 16a Nachbarschaftsgesetz Berlin (NachbG Bln) auf Duldung einer grenzüberschreitenden Wärmedämmung hat einzig zur Voraussetzung, dass die Überbauung zum Zweck der Dämmung eines bereits bestehenden, entlang der Grundstücksgrenze errichteten Gebäudes erfolgt. Diese Voraussetzung war hier eindeutig gegeben. Auch die Regelung in § 16a Abs. 1 NachbG Bln, die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlaubt, ist nach Ansicht des BGH durchaus mit dem Grundgesetz vereinbar.
Hinweis: Eine Überbauung der Grenze durch eine Wärmedämmung ist also rechtlich möglich. Der Nachbar ist in der Regel zur Duldung verpflichtet.
Quelle: BGH, Urt. v. 01.07.2022 - V ZR 23/21
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 09/2022)
Der folgende Fall zeigt vorbildlich, warum es in der Rechtsprechung oft um Zentimeter geht. Schließlich ist das, was für den einen großzügig bemessen scheint, dem anderen nicht groß genug. Also muss so manches Gericht mit dem Maßband in der Hand Recht sprechen - so wie das Oberlandesgericht Zweibrücken (OLG), das hier zu klären hatte, wie breit eine Zufahrt zu einem Hinterlandgrundstück sein sollte.
In diesem Fall ging es um ein Grundstück, das keinen eigenen Zugang zu einer öffentlichen Straße besaß. Das Anwesen hatte unter anderem fünf Garagen, wobei die Zufahrt über den Hof eines vorliegenden Grundstücks erfolgt. Zur Absicherung des Zufahrtsrechts war beim Grundbuch ein sogenanntes "Geh- und Fahrrecht" über das vordere Grundstück eingetragen. Das Hofgelände war groß genug, um alle Garagen nutzen zu können. Dann allerdings errichtete der Eigentümer des vorderen Grundstücks für seine Mieter zwei Pkw-Stellplätze entlang der Hauswand. Damit konnten die Garagennutzer des hinteren Grundstücks nicht mehr wie gewohnt rangieren und mussten teilweise rückwärts einparken. Der Eigentümer des hinteren Grundstücks forderte deshalb von dem Eigentümer des vorderen Grundstücks, die Stellplätze wieder zu entfernen und das Geh- und Fahrrecht wieder uneingeschränkt herzustellen.
Damit kam er allerdings nicht durch. Nach § 32 Straßenverkehrs-Zulassungs-Ordnung, den das OLG hier zu Rate zog, beträgt die höchstzulässige Breite von Kraftfahrzeugen allgemein 2,55 m, so dass die Zufahrtsbreite mindestens drei Meter betragen sollte. In der Höhe des Bogens zu den Garagen sollte die Zufahrt etwas breiter sein - nämlich mindestens fünf Meter. Und eben diese Abstände hatte der Eigentümer des vorderen Grundstücks auch eingehalten.
Hinweis: Ein Geh- und Fahrtrecht muss schonend ausgeübt werden, und bei der Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstück sind gewisse Beeinträchtigungen der Zufahrtsbreite hinzunehmen.
Quelle: OLG Zweibrücken, Urt. v. 03.05.2022 - 7 U 150/20
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(aus: Ausgabe 09/2022)
Mietrechtsfragen gab es hinsichtlich der Corona-Pandemie besonders oft bei Gewerbemietern, denen normalerweise kein Mietrechtschutz zusteht. Aber die letzten zweieinhalb Jahre haben schließlich nicht nur die Normalität der Rechtsprechung neu definiert. Eine interessante "Mietrechtsfrage" im Zusammenhang mit der Pandemie ging kürzlich bis vor den Bundesgerichtshof (BGH), der zu klären hatte, inwieweit sich die Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen für Bewohner von stationären Pflegeeinrichtungen auf die zu zahlenden Heimkosten auswirken.
Eine Frau schloss einen Vertrag über die Unterbringung und vollstationäre Pflege in einem Seniorenwohn- und Pflegeheim. Seit März 2020 hielt sie sich dann aber nicht in der Pflegeeinrichtung auf - ihr Sohn hatte sie wegen der COVID-19-Pandemie und der damit einhergehenden Auswirkungen zu sich nach Hause geholt. Ihr Zimmer im Pflegeheim räumte sie allerdings nicht, zahlte jedoch dafür auch nicht mehr den vollen Betrag. Schließlich wurde der Heimvertrag fristlos gekündigt. Der Betreiber verlangte die Räumung und bis dahin die Zahlung der monatlichen Entgelte.
Eine Entgeltkürzung wegen Nicht- oder Schlechtleistung scheidet auch nach Ansicht des BGH von vornherein aus. Vertragsgegenstand waren die Überlassung eines bestimmten Zimmers als Wohnraum und die vertraglich vereinbarten Pflege- und Betreuungsleistungen. Diese den Schwerpunkt des Pflegevertrags bildenden Kernleistungen konnten trotz der pandemiebedingten Besuchs- und Ausgangsbeschränkungen weiterhin in vollem Umfang erbracht werden.
Hinweis: Eine Kürzung von Heimentgelten für eine Unterbringung ist also nicht ohne weiteres möglich. Ein wichtiges Urteil, da der nächste Winter mit möglicherweise weiteren Einschränkungen bevorsteht.
Quelle: BGH, Urt. v. 28.04.2022 - III ZR 240/21
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 09/2022)
Seit einigen Jahren sind Vermieter verpflichtet, Rauchwarnmelder in den Mietwohnungen zu installieren. Wie es hierbei mit den Kosten bei preisgebundenen Mietwohnungen aussieht, hat nun der Bundesgerichtshof konkretisiert.
Es ging in diesem Fall um eine preisgebundene - also öffentlich geförderte - Wohnung, in der die Beklagte seit dem Jahr 2003 wohnte. Nach dem Mietvertrag trug sie neben den Wärmekosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten und hatte hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kosten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, wurden nicht angeführt. Der Vertrag enthielt zudem folgende Regelung: "Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden." Nun wollte die Vermieterin Rauchwarnmelder in der Wohnung anbringen. In der Betriebskostenabrechnung wurden entsprechende Kosten für "Miete und Wartung der Rauchmelder" umgelegt. Schließlich klagte die Vermieterin die Beträge ein - vergeblich.
Bei den Kosten für den Erwerb der Rauchwarnmelder handelt es nicht um umlagefähige Betriebskosten, da die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht auf die sonstigen Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) entfallen. Sie sind vielmehr den Erwerbskosten von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen und betriebskostenrechtlich nicht etwa mit umlagefähigen Aufwendungen. Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht als Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern wären - selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen - nicht umlagefähig.
Hinweis: Bei nicht preisgebundenem Wohnraum sollte eine Umlage der Kosten für Rauchwarnmelder im Mietvertrag wirksam vereinbart sein. Ist das nicht der Fall, sollte ein Rechtsanwalt prüfen, ob eine Umlage dennoch rechtmäßig ist.
Quelle: BGH, Urt. v. 11.05.2022 - VIII ZR 379/20
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 09/2022)
Das Leben in Wohngemeinschaften (WG) kann eine echte Lebenseinstellung sein, doch mehrheitlich sind sie für ihre einzelnen Mitbewohner eine Wohnung oder ein Zimmer auf Zeit. Ob das folglich naturgemäße "Bäumchen-wechsel-dich" der einzelnen WG-Bewohner von Vermietern jedoch auch hingenommen werden muss, hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.
Eine Vermieterin hatte im August 2013 eine Wohnung mit sieben Zimmern an insgesamt sechs männliche Personen vermietet. Noch vor Vertragsschluss war einer der in dem Mietvertragsformular bereits aufgeführten potentiellen Mieter handschriftlich durch eine andere Person ersetzt worden, die zusammen mit den in der Vertragsurkunde aufgeführten weiteren fünf Mitmietern den Mietvertrag sodann unterzeichnete. Mit Nachtrag vereinbarten 2017 die Vermieterin, die damaligen Mieter und sechs weitere Personen, dass fünf der bisherigen Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden und dieses mit dem verbleibenden Mieter sowie den sechs hinzukommenden Personen als Mieter fortgesetzt werde. Ähnlich wurde anlässlich eines zweiten Nachtrags verfahren. Dann wollten die verbliebenen Mieter von der Vermieterin die Zustimmung zu einem Austausch von vier der Mieter, was die Vermieterin jedoch ablehnte. Die vier Personen, die in das Mietverhältnis eintreten sollten, wohnten aber bereits im Wege eines Untermietverhältnisses anstelle der vier Mieter, die aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollten, in der Wohnung. Schließlich klagten die Mieter auf Zustimmung zum Austausch der Mietvertragsparteien - dies jedoch vergeblich.
Der BGH war der Auffassung, dass allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern nicht auf eine Zustimmung des Vermieters geschlossen werden kann. Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine WG bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer interessengerechten Auslegung zu ermitteln, ob den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte. Dafür gab es hier aber keinerlei Anhaltspunkte. Das gilt auch dann, wenn dem Vermieter zu Vertragsbeginn die Person der Mieter gleichgültig gewesen sein sollte. Denn dies bedeutet nicht, dass er deshalb bereit gewesen ist, einem jederzeitigen künftigen Mieterwechsel zuzustimmen.
Hinweis: Ohne weitere Vereinbarung hat die WG also kein Recht, ihre Mitglieder einfach auszuwechseln. Der Vermieter hat ein Recht darauf, mitzubestimmen, wer seine Vertragspartei wird.
Quelle: BGH, Urt. v. 27.04.2022 - VIII ZR 304/21
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 09/2022)
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