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Zum Thema Mietrecht
- Eigenbedarfskündigung: Wer sich auf die Härtefallregelung stützen möchte, muss den Härtefall belegen können
- Eigentümergemeinschaft: Inhaltliche Änderung im Umlaufbeschluss erfordert statt einfacher Mehrheit die Zustimmung aller
- Hausgeldzahlung: Streit um Rückstände in der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Unterschriebenes Rückgabeprotokoll: Mieterin kann sich im Nachhinein nicht auf verschwiegene Mängel berufen und Minderung fordern
- Zulässige Wuchshöhe: Bäume und Sträucher werden von dem Punkt aus gemessen, an dem sie aus der Erde treten
Die Eigenbedarfskündigung schwebt wie ein Damoklesschwert über Wohnraummietern. Zwar wird auch immer wieder eine derartige Kündigung gerichtlich abgewehrt. Doch wie der Fall vor dem Amtsgericht Brandenburg (AG) beweist, hat der Eigentümer erstens die Entscheidungsbefugnis über seinen Wohnbedarf und der Mieter zweitens eine nicht unbeachtliche Nachweispflicht, was die Geltendmachung der Härtefallregelung nach § 574 Bürgerliches Gesetzbuch angeht.
Der Vermieter kündigte in diesem Fall seiner Mieterin die Wohnung, weil seine schwerkranke Schwester dort einziehen sollte. Die Mieterin widersprach der Kündigung und erklärte, ein Auszug wäre für sie unzumutbar. Sie sei körperlich und psychisch krank, und ein Umzug könnte ihren Gesundheitszustand stark verschlechtern oder sogar zu Suizidgedanken führen. Der Vermieter argumentierte, dass seine Schwester die Wohnung dringend benötige, da sie sich seit ihrer Erkrankung nicht mehr in ihrer bisherigen Wohnung aufhalten könne und auf die neue Wohnung warte.
Das AG entschied, dass die Räumung der Wohnung zulässig war. Die Kündigung war wirksam, der Eigenbedarf nachvollziehbar und nachweislich vorhanden. Das Gericht prüfte dabei nicht, ob die Wohnung objektiv notwendig sei, sondern akzeptierte die Entscheidung des Eigentümers über den Wohnbedarf. Eine unzumutbare Härte lag zudem nicht vor, weil keine konkrete Verschlechterung der Gesundheit der Mieterin nachgewiesen wurde. Nur mögliche Depressionen oder Suizidgedanken reichten nicht aus, um die Interessen der Schwester zu überwiegen. Auch müsse die Mieterin die üblichen Nachteile eines Umzugs - wie finanzielle Belastungen - hinnehmen. Wichtig ist, dass ein Mieter nur dann eine Härte geltend machen kann, wenn er sich bereits ernsthaft und nachweislich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Im vorliegenden Fall war das nicht geschehen.
Hinweis: Eigenbedarfskündigungen können auch bei schwerkranken Mietern durchgesetzt werden, wenn die Härte nicht konkret nachweisbar ist. Mieter sollten rechtzeitig nach einer Ersatzwohnung suchen, um eine solche Härte entsprechend geltend zu machen. Die Entscheidung des Eigentümers über den Wohnbedarf ist für das Gericht bindend.
Quelle: AG Brandenburg, Urt. v. 27.03.2025 - 30 C 99/23
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(aus: Ausgabe 10/2025)
Mit einem Umlaufbeschluss werden Beschlüsse statt per Zusammenkunft der Beteiligten nur auf schriftlichem Weg gefasst. Das Amtsgericht Köln (AG) musste sich im hier behandelten Fall mit einem solchen Umlaufbeschluss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigen. Es ging dabei um die Bestellung von Mülltonnen und darum, ob ein Antrag im Umlaufverfahren einfach so geändert werden darf - und wenn ja, welcher Mehrheiten es dann bedarf, um Gültigkeit zu erlangen.
Ein Wohnungseigentümer wollte, dass im Umlaufverfahren über eine Wertstofftonne mit einer bestimmten Größe abgestimmt wird. Die Eigentümergemeinschaft hatte zuvor in einer Versammlung beschlossen, dass ein Umlaufbeschluss über drei 770-Liter-Container gefasst werden sollte. Die Verwalterin startete dann das Umlaufverfahren, setzte aber dabei eine 240-Liter-Tonne als neue Variante ein. Dieser Beschluss wurde mit Mehrheit angenommen - gegen die Stimmen der beiden Eigentümer, die nun klagten. Sie argumentierten, dass hier alle Eigentümer hätten zustimmen müssten, weil der neue Antrag nicht vom ursprünglichen Versammlungsbeschluss gedeckt war.
Das AG gab den klagenden Eigentümern recht und erklärte den Umlaufbeschluss für ungültig. Nach § 23 Wohnungseigentumsgesetz darf ein Umlaufbeschluss über einen konkreten Gegenstand nur mit einfacher Mehrheit gefasst werden, sofern dieser Gegenstand genau dem entspricht, was zuvor beschlossen wurde. Wird der Inhalt geändert - wie hier das Fassungsvermögen der Mülltonne -, ist hingegen die Zustimmung aller Eigentümer nötig. Das Gericht stellte klar, dass die Verwalterin nicht einfach eine andere Variante auswählen darf. Entscheidend war, dass der ursprünglich beschlossene Antrag eine bestimmte Lösung vorsah und die neue Variante nicht durch diesen Beschluss gedeckt war. Damit sind Änderungen im Umlaufverfahren ohne Zustimmung aller Eigentümer nicht zulässig, selbst wenn die Mehrheit für die neue Lösung stimmt.
Hinweis: Ein Umlaufbeschluss muss sich genau an den zuvor gefassten Antrag halten. Ändert sich der Inhalt, braucht es die Zustimmung aller Eigentümer. Die Entscheidung zeigt, wie wichtig genaue Abstimmungsregeln in Eigentümergemeinschaften sind.
Quelle: AG Köln, Urt. v. 14.04.2025 - 215 C 57/24
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(aus: Ausgabe 10/2025)
Viele Mieter träumen von der eigenen Immobilie. Dass auch diese nicht ohne Pflichten zu haben ist, was zwischenmenschliche Kooperation und vor allem auch das liebe Geld angeht, zeigt sich regelmäßig vor den Gerichten. Das Amtsgericht Dortmund (AG) musste sich mit Forderungen einer Eigentümergemeinschaft in Sachen Hausgeld zu beschäftigen - also dem anteiligen Beitrag jedes Eigentümers für laufende Betriebskosten sowie nicht umlegbare Nebenkosten wie Instandhaltungsrücklagen.
Der hier Beklagte gehörte zu einer Eigentümergemeinschaft, die rückwirkend für den Zeitraum von Januar 2023 bis Dezember 2024 Hausgeld forderte: Nach Abzug einer bereits geleisteten Zahlung sollte der Mann noch satte 42.144 EUR zahlen. Für den Mann ein nicht nachvollziehbarer Betrag. Doch in einer Eigentümerversammlung hatten die Eigentümer beschlossen, dass die Vorschüsse für das Jahr 2023 gültig und Unterschiede zwischen alten und neuen Vorschüssen zum Fälligkeitstermin zu zahlen sind, dass das monatliche Hausgeld bis zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft überwiesen werden muss und dass gestundetes Hausgeld im Verzugsfall verfällt. Der Beklagte meinte hingegen, es seien ihm die Unterschiedsbeträge zwischen den alten und neuen Vorschüssen unklar und somit auch, wie die Zahlungen berechnet wurden. Zweitens sei ebenso unklar, ob das Gemeinschaftskonto wirklich auf die Eigentümer laufe. Und drittens brachte er vor, dass eine seiner Wohnungen inzwischen verkauft worden sei.
Das AG entschied dennoch, dass der Beklagte die geforderten 42.144 EUR zahlen muss. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung waren nach § 28 Wohnungseigentumsgesetz gültig und klar genug formuliert. Mithilfe der Einzelwirtschaftspläne seien die dem Beklagten "unklaren" Zahlbeträge genau nachvollziehbar; die Differenz zu früheren Beiträgen müsse daher nicht explizit im Beschluss stehen. Es spielte auch keine Rolle, dass das Gemeinschaftskonto kein spezielles Eigenkonto war. Dass die Zahlungen auch bar möglich seien, entkräftet dieses Argument. Auch die rückwirkende Festlegung der Vorschüsse war nach Ansicht des AG zulässig, da die Bedingung erfüllt wurde, einen derartigen Beschluss noch im laufenden Wirtschaftsjahr zu fassen. Der Verkauf einer Wohnung änderte auch nichts am geforderten Gesamtbetrag, da der Beklagte zum Zeitpunkt der Fälligkeit noch im Grundbuch stand. Ein Zurückbehaltungsrecht bestand daher nicht.
Hinweis: Eigentümer müssen Hausgeld fristgerecht zahlen, auch wenn Unklarheiten zu den Konten bestehen. Rückwirkende Vorschüsse sind im laufenden Jahr erlaubt. Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, bleibt er bis zur Grundbucheintragung zahlungspflichtig.
Quelle: AG Dortmund, Urt. v. 26.06.2025 - 514 C 112/24
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(aus: Ausgabe 10/2025)
Auf jedem Rechtsgebiet gibt es Fälle, die sich darum drehen, was eine Unterschrift unter welchen Voraussetzungen wert sei - sprich, wie bindend sie ist. Hier ging um die Frage, ob eine Mieterin nachträglich Mängel geltend machen kann, obwohl sie ein Rückgabeprotokoll ohne derlei Erwähnung unterschrieben hatte. Das Amtsgericht Hanau (AG) hat dazu eine eindeutige Meinung.
Die Mieterin hatte beim Auszug ein Protokoll unterschrieben, in dem die Wohnung als mangelfrei beschrieben wurde. Später behauptete sie jedoch, die Wohnung sei während der Mietzeit mangelhaft gewesen, und wollte die Miete mindern. Die Vermieter forderten ihrerseits während des Prozesses die ausstehenden Mietzahlungen ein.
Das AG entschied im Sinne der Vermieter, dass die Mieterin die Miete nachzahlen müsse. Schließlich legte das unterschriebene Protokoll den Zustand der Wohnung eindeutig fest. Ein Rückgabeprotokoll diene dazu, den Zustand bei Ein- oder Auszug verbindlich zu dokumentieren, damit später keine Partei etwas anderes behaupten könne. Es spiele dabei keine Rolle, ob die Mieterin die Mängel aus Sorge nicht angegeben habe, von den Vermietern selbst für diese verantwortlich gemacht zu werden. Auch frühere Mängel könnten hier nicht geltend gemacht werden, weil die Mieterin den Vermietern widersprochen hatte, dass überhaupt Mängel behoben worden seien. Der Logik nach wären diese dann ja noch vorhanden, was das Protokoll jedoch nicht darstellte. Damit war das Protokoll bindend und zeigte einen mangelfreien Zustand bei Auszug. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.
Hinweis: Ein unterschriebenes Rückgabeprotokoll gilt als verbindlich. Mieter sollten Mängel vor der Unterschrift sorgfältig prüfen und dokumentieren. Spätere Mietminderungen sind meist ausgeschlossen, wenn das Protokoll korrekt erstellt wurde.
Quelle: AG Hanau, Urt. v. 11.04.2025 - 32 C 37/24
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(aus: Ausgabe 10/2025)
Wie die zulässige Höhe von Bäumen und Sträuchern an der Grenze zu einem Nachbargrundstück gemessen wird, musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden. Im Mittelpunkt stand ein Grundstücksstreit zwischen Nachbarn in Baden-Württemberg, bei dem die Gerichte zuerst unterschiedlicher Meinung waren. Die zentrale Frage war hierbei, welchen Einfluss die Grundstücksaufschüttung um 1 m auf die zulässige Pflanzenhöhe hat.
Die Parteien vor dem BGH waren Nachbarn. Davon hat die eine Seite ihr Grundstück beim Hausbau 1994 um einen Meter aufgeschüttet und an der Grenze einen portugiesischen Lorbeerbaum, einen Fliederbaum, eine Kreppmyrte und einen Rosenstrauch gedeihen lassen. Die Nachbarn verlangten nun, dass diese Pflanzen jährlich zwischen Oktober und Februar auf bestimmte Höhen - gemessen vom Boden ihres eigenen Grundstücks aus - gekürzt werden. Das Amtsgericht (AG) gab dem Wunsch teilweise Recht. Es entschied, dass Lorbeer, Flieder und Myrte bis auf 1,80 m zurückzuschneiden seien, und zwar vom Niveau aus gemessen, von dem die Gewächse aus der Erde treten. Der Rosenstrauch dürfe ungekürzt sein weiteres Dasein fristen. Das nachfolgende Landgericht (LG) änderte dann aber die Kürzungsmaße, da es von der Grundstücksfläche der Nachbarn aus maß, das ja rund 1 m tiefer lag.
Der BGH hob das Urteil des LG auf. Es entschied, dass die Höhe ab dem Punkt zu messen ist, an dem die Pflanzen aus dem Boden treten - also so, wie zuerst vom AG bewertet. Dabei galt: Die zulässige Höhe richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben des Landesnachbarrechts Baden-Württembergs, also dem Land, in dem der Fall seinen Anfang nahm. Demnach dürfen Bäume und Sträucher je nach Abstand zur Grundstücksgrenze bestimmte Höhen nicht überschreiten - bei 2 m Abstand maximal 1,80 m, bei 3 m Abstand bis 4 m. Die künstliche Aufschüttung des Grundstücks spiele dabei nur eine Rolle, wenn sie gleichzeitig mit der Pflanzung erfolgt ist, um die Höhenbegrenzung zu umgehen. Das war hier jedoch nicht der Fall gewesen. Daher mussten die Pflanzen auf die gesetzlich erlaubte Höhe zurückgeschnitten werden - und zwar gemessen vom ursprünglichen Bodenaustritt.
Hinweis: Die zulässige Höhe von Pflanzen an Nachbargrenzen wird grundsätzlich von der Stelle aus gemessen, an der sie aus dem Boden wachsen. Künstliche Aufschüttungen, die später erfolgten, ändern dies nicht. Der Schnitt darf nur in den vorgeschriebenen Zeiten erfolgen.
Quelle: BGH, Urt. v. 27.06.2025 - V ZR 180/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 10/2025)
Sollten Sie Fragen zu den angeführten Entscheidungen der Gerichte haben, die in Bezug zu Ihrem persönlichen Anliegen stehen, treten Sie gern mit uns in Verbindung.