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Zum Thema Mietrecht
- Abmahnung nicht unentbehrlich: AfD-Parteizentrale muss erst gemäß vertraglichem Sonderkündigungsrecht geräumt werden
- Gekrähe und Gesumme: Nachbarn müssen Hühner und Bienen im Stadtgebiet nicht hinnehmen
- Mieterhöhung abgelehnt: Gute Erreichbarkeit von ÖPNV und Geschäften bereits im Mietspiegel berücksichtigt
- Räumungsklage abgewiesen: Geschäftliche Nutzung einer Wohnung ohne offensichtlichen Geschäftsbetrieb erlaubt
- Weiterführung unzumutbar: Fristlose Kündigung nach rassistischer und menschenverachtender Beleidigung des Vermieters
Zur einer großen Meldung wurde eine Frage, die für das Landgericht Berlin (LG) in Mietrechtsachen quasi zum Tagesgeschäft gehört: Muss der Bundesverband der AfD seine Bundesgeschäftsstelle verlassen, weil der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses für unzumutbar erklärt hat? Dem Gericht blieb trotz aufgeheizter medialer Begleitung nichts anderes übrig, als - wie immer ganz unaufgeregt - zu prüfen, ob eine vorzeitige Räumung möglich war oder ob die vertraglich vereinbarten Termine galten.
Im Mittelpunkt stand ein Streit zwischen dem Vermieter und der Partei über die Nutzung der angemieteten Räume. Bei einer Wahlfeier im Februar 2025 nutzte die Partei den Innenhof und projizierte ihr Logo auf die Außenfassade des Gebäudes. Der Vermieter meinte jedoch, dass diese Bereiche nicht Teil des Mietvertrags und somit ohne Erlaubnis nicht nutzbar seien. Außerdem sei der Zugang zum Gebäude stundenlang von der Polizei gesperrt worden, so dass andere Mieter das Haus nicht mehr haben betreten können. Der Vermieter wollte deshalb das Mietverhältnis sofort beenden und verlangte eine schnelle Räumung.
Das LG sah zwar, dass die Partei den Vertrag verletzt hatte, weil die Nutzung des Hofs und der Fassade nicht abgedeckt war und vorher eine Zustimmung notwendig gewesen wäre. Dennoch erklärte das Gericht die sofortigen Kündigungen für unwirksam. Bevor eine fristlose Beendigung möglich gewesen wäre, hätte der Vermieter eine Abmahnung aussprechen müssen. Nach Ansicht des LG war dieser Schritt auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. In der Verhandlung wurde zudem betont, dass das besondere Schutzrecht politischer Parteien nach Art. 21 Grundgesetz in die Interessenabwägung einfließen musste. Am Ende musste die Partei nur zu den im Vertrag vorgesehenen Terminen - je nach angemieteter Fläche zum 30.09., 30.11. oder 31.12.2026 - ausziehen. Diese Termine beruhten auf einem vertraglichen Sonderkündigungsrecht, das die Partei anerkannte.
Hinweis: Wer außerordentlich kündigen will, muss in der Regel vorher abmahnen. Ohne Abmahnung bleibt eine fristlose Kündigung oft unwirksam. Bei politischen Parteien sind zudem besondere verfassungsrechtliche Vorgaben zu beachten.
Quelle: LG Berlin II, Urt. v. 26.09.2025 - 3 O 151/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2026)
Der folgende Fall ist vor allem deshalb interessant, weil sich zwei Nachbarn im städtischen Wohnumfeld über Lärmemissionen der etwas anderen Art stritten. Denn hier musste das Landgericht Köln (LG) die Frage beantworten, ob ein Nachbar Hähne und Bienenvölker in einem städtischen Wohngebiet halten durfte, die nebenan als störend empfunden wurden. Wichtig bei der Bewertung war, ob ein prägender dörflich-ländlicher Charakter vorherrschte oder eben nicht.
Im Mittelpunkt stand ein Streit zwischen benachbarten Hauseigentümern in Köln. Auf einem der Grundstücke lebten seit 2021 Hähne und Hühner sowie seit einigen Jahren mehrere Bienenstöcke mit teils mehreren Tausend Bienen. Die Nachbarn fühlten sich durch das Krähen des Federviehs ebenso gestört wie durch die Bienen, da sich die Tiere nicht um Grundstückgrenzen scherten, sich im Garten aufhielten und sogar im Pool landeten. Das Amtsgericht ordnete daher an, dass sowohl Hähne als auch Bienenvölker zu entfernen seien und keine neuen Tiere gehalten werden durften. Die weitergehenden Forderungen der Nachbarn, etwa zur Beseitigung von Mist oder bestimmten Bäumen, hatten keinen Erfolg.
Gegen diese Entscheidung legte der Tierhalter Berufung ein, doch das LG bestätigte das Urteil vollständig. Nach Auffassung des Gerichts dürfe der durchschnittliche Bewohner eines Stadtgebiets erwarten, dass sein Grundstück ein Ort der "Ruhe" bleibt. Hahnenrufe würden hingegen spontan und zu verschiedenen Zeiten auftreten und können daher als besonders störend wahrgenommen werden. Auch die große Anzahl an Bienen, ihre Nähe zum Nachbargrundstück und die sichtbaren Spuren im Garten führten zu einer unzumutbaren Belastung. Das LG stellte klar, dass diese Einwirkungen nicht mehr als geringfügig einzustufen waren. Eine Pflicht, die Tierhaltung als "ortsüblich" zu akzeptieren, bestand nicht, da der Tierhalter nicht nachweisen konnte, dass eine solche Nutzung im städtischen Umfeld üblich war. Damit durfte die Nachbarschaft verlangen, dass die Tiere entfernt werden.
Hinweis: Ob eine Störung erheblich ist, bestimmt sich nach dem Empfinden einer durchschnittlichen Person. Tierhaltung im Wohngebiet muss sich an der Umgebung orientieren. Wer Tiere hält, muss sicherstellen, dass Nachbarn nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
Quelle: LG Köln, Urt. v. 21.05.2025 - 13 S 202/23
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(aus: Ausgabe 01/2026)
Urbanes Leben erscheint als besonders attraktiv, wenn es eine gute Verkehrsanbindung aufweist. Für Vermieter eine heikle Angelegenheit, denn eine gute Anbindung heißt oft auch Lärm, und den haben Mieter bekanntlich nicht so gern. Ob eine Mieterhöhung dennoch gerechtfertigt ist, wenn Mieter starkem Verkehrslärm ausgesetzt sind, musste das Amtsgericht Berlin-Mitte (AG) auch unter dem Gesichtspunkt bewerten, ob kurze Wege zu Bus, Bahn und Einkaufsmöglichkeiten den Wohnwert erhöhen.
In dem Fall ging es um eine Berliner Wohnung aus dem Jahr 1900, die rund 55 qm groß war. Ein Zimmer lag direkt zur sechsspurigen Straße hin, an der auch eine Straßenbahn im Tag- und Nachtbetrieb fuhr. Messungen zeigten einen hohen Geräuschpegel an der Fassade. Die Vermieterin verlangte Ende 2024 eine höhere Miete und verwies zur Begründung auf den Mietspiegel 2024. Die Mieterin lehnte die Erhöhung jedoch ab. Vor Gericht trug die Vermieterin vor, dass die gute Erreichbarkeit von Verkehrsmitteln und Geschäften den Wohnwert steigern müsse. Außerdem meinte sie, der Straßenlärm sei nicht relevant, da schließlich nur ein Zimmer zur Straße zeigte.
Das AG folgte der Argumentation der Vermieterin jedoch nicht. Nach seiner Ansicht überschritt die Wohnung schon ohne Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete. Zusätzlich bestätigte das Gericht, dass die Verkehrssituation den Wohnwert deutlich minderte. Der Lärm sei für eine typische Nutzung der Wohnung stark störend, weil er Schlaf, Arbeit und Erholung beeinträchtigte. Dass nur eines der Zimmer betroffen war, spielte dabei keine Rolle, da bereits ein stark belasteter Raum die Wohnqualität herabsetze. Auch die Nähe zum öffentlichen Nahverkehr und zu den Supermärkten wertete das Gericht nicht als Vorteil. Diese Merkmale seien im Mietspiegel schließlich bereits bei der Einstufung der Lage berücksichtigt worden. Eine weitere Berücksichtigung sei daher unzulässig. Die Vermieterin konnte die verlangte Mieterhöhung somit nicht durchsetzen.
Hinweis: Verkehrslärm kann den Wohnwert deutlich mindern. Nähe zu Bus, Bahn oder Einkaufsmöglichkeiten führt nicht immer zu einer höheren zulässigen Miete. Entscheidend bleibt, was der Mietspiegel vorgibt.
Quelle: AG Berlin-Mitte, Urt. v. 11.09.2025 - 6 C 5023/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2026)
Erst eine Untervermietung und dann noch Geschäftstätigkeiten in der Mietwohnung? Das war einer Vermieterin zu viel und so kündigte sie ihrem Mieter nach fast 30 Jahren das Mietverhältnis, weil sie unter anderem die Grenze zum Zweck des "Wohnens" für überschritten hielt. Ob zu Recht oder nicht, das musste das Amtsgericht München (AG) klären und nahm sich dazu eine bereits erfolgte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Hand.
Der Mieter hatte einen Untermieter aufgenommen und zudem seine Wohnadresse als Geschäftsadresse verwendet. Die Vermieterin meinte, in der Wohnung sei ein Laden für Sportgeräte betrieben worden, und kündigte mehrfach fristlos. Sie behauptete, über die Wohnung seien Waren gelagert, angeliefert und versendet worden. Beweise dafür gab es jedoch keine. Nach den Feststellungen des Gerichts trat der Bewohner mit seiner Tätigkeit nicht nach außen auf, empfing keine Kundschaft und beschäftigte keine Mitarbeiter in der Wohnung. Nach der Rechtsprechung des BGH gilt die Nutzung der Räumlichkeiten bei einer derartigen Tätigkeit, die nur im häuslichen Umfeld stattfand, weiterhin als Wohnen.
Das AG stellte daher ebenso klar, dass allein die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse keine Zweckentfremdung darstellte. Auch die Kündigung wegen des Untermieters führte nicht zum Erfolg. Zwar hätte der Bewohner die Untervermietung melden müssen, doch lag sein berechtigtes Interesse auf der Hand. Das Mietverhältnis bestand seit fast 30 Jahren, und die Vermieterin hätte die Untervermietung ohnehin genehmigen müssen. Damit blieben sowohl die fristlosen als auch die ordentlichen Kündigungen unwirksam. Das AG wies die Räumungsklage ab und verpflichtete die Vermieterin, die Untervermietung zu erlauben.
Hinweis: Die geschäftliche Nutzung einer Wohnung wird nur dann problematisch, wenn sie nach außen hin sichtbar ist. Die reine Adressnennung genügt nicht für eine Kündigung. Auch bei einer Untervermietung entscheidet oft das berechtigte Interesse.
Quelle: AG München, Urt. v. 18.09.2025 - 419 C 23314/24
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(aus: Ausgabe 01/2026)
Auch wenn sich die Grenzen des Sagbaren immer stärker zu verschieben drohen: Gerichte wie das Amtsgericht Hannover (AG) kennen nach wie vor keine Nachsicht bei menschenverachtenden Beleidigungen. So musste das Gericht prüfen, ob ein Aufrechterhalten des Mietverhältnisses auch dann zumutbar sein kann, nachdem der Vermieter von seiner Mieterin rassistisch herabgesetzt wurde.
Ein Vermieter hatte 2023 ein Wohngebäude gekauft, in dem die Beklagte als Mieterin wohnte. Nach einem Vorfall am 22.12.2024 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich. Der Vermieter gab an, die Mieterin habe ihn an seiner Wohnanschrift mit rassistischen und menschenverachtenden Äußerungen beleidigt, darunter Ausdrücke wie "Ihr Kanacken" und "Bald kommt die AfD. Euer Leben wird genauso enden wie bei den Juden!" sowie "Scheiß Ausländer". Dadurch sei das Vertrauensverhältnis massiv verletzt worden. Die Mieterin bestritt die Vorwürfe und behauptete, sie sei an diesem Tag gar nicht zu Hause gewesen. Sie meinte, der Vermieter habe sie vorher bereits eingeschüchtert und unter Druck gesetzt.
Das AG stellte hingegen fest, dass der Vermieter durchaus glaubhaft darlegen konnte, dass das Treffen stattgefunden hatte und die beleidigenden Aussagen tatsächlich gefallen sind, denn Zeugenaussagen bestätigten den Ablauf und die Wortwahl der Mieterin. Nach Einschätzung des Gerichts handelte es sich damit um schwerwiegende Pflichtverletzungen, die eine Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar machten. Selbst der behauptete unangekündigte Besuch des Vermieters war nach Ansicht des Gerichts zulässig, da Vermieter berechtigt sind, bei ihrem Mieter zu klingeln. Die fristlose Kündigung beendete das Mietverhältnis daher rechtswirksam; der Vermieter hatte Anspruch auf die Herausgabe der geräumten Wohnung.
Hinweis: Rassistische und menschenverachtende Äußerungen gegenüber Vermietern oder Nachbarn können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Zeugenangaben sind hierbei besonders wichtig, um das Verhalten zu belegen. Auch unangekündigte Besuche des Vermieters können zulässig sein, wenn sie der Wahrung seiner Rechte dienen.
Quelle: AG Hannover, Urt. v. 10.09.2025 - 465 C 781/25
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 01/2026)
Sollten Sie Fragen zu den angeführten Entscheidungen der Gerichte haben, die in Bezug zu Ihrem persönlichen Anliegen stehen, treten Sie gern mit uns in Verbindung.