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Zum Thema Mietrecht
- Arglistige Täuschung: Verschweigen von Bleileitungen führt zu berechtigten Schadensersatzforderungen
- Fiktive Dauerkleingärten: Festgelegter Bebauungsplan bildet Basis für Kündigung der Flächen durch die Stadt
- Möbellagerung trotz Kündigung: Nutzungsentschädigung gibt es nur bei erkennbarem Rücknahmewillen des Vermieters
- Rauchbelastung vom Nachbargrundstück: Videomaterial und subjektives Empfinden begründen allein noch keinen Unterlassungsanspruch
- Solarpaneele in Eigentümergemeinschaft: Bauliche Veränderung in Eigenregie ist auch nach altem WEG abzubauen
Immer wieder verhandeln Gerichte, welche Sach- oder Rechtsmängel beim Immobilienkauf vor oder nach der Übergabe entdeckt werden und wie es sich hierbei mit der Gewährleistung verhält. In diesem Fall des Landgerichts Lübeck (LG) ging es um die Schadensersatzforderung gegen einen Verkäufer einer Immobilie mit 36 Wohnungen, der über vorhandene Bleileitungen im Trinkwassersystem nicht informiert hatte. Wissentlich oder unabsichtlich?
Der Mann verkaufte ein Gebäude in Lübeck, das überwiegend vermietet war. Nach dem Kauf ließ die Käuferin die Wasserleitungen überprüfen. In mehreren Wohnungen stellte sich heraus, dass der Bleigehalt im Trinkwasser über dem gesetzlich zulässigen Grenzwert lag. Die Käuferin forderte vom Verkäufer die Rückerstattung von Mietausfällen, die wegen Minderungen entstanden. Ebenso verlangte sie Ersatz für künftige Kosten - insbesondere für die Sanierung der Leitungen, die über 200.000 EUR betragen würde. Es überraschte wenig, dass der Verkäufer bestritt, von den Bleileitungen oder erhöhten Werten gewusst zu haben. Seiner Ansicht nach stammte das Blei aus dem städtischen Wassernetz.
Das LG gab der Käuferin recht und sprach ihr Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung zu. Das Gericht stellte fest, dass Bleileitungen einen Mangel darstellen, über den der Verkäufer die Käuferin hätte informieren müssen. Zeugenaussagen belegten, dass er von den Leitungen und den überschrittenen Grenzwerten wusste und diese bewusst verschwiegen hatte. Außerdem widersprachen sich seine eigenen Angaben mehrfach, was seine Arglist bestätigte.
Hinweis: Beim Kauf von Immobilien ist es wichtig, dass der Verkäufer über alle Mängel informiert. Bleileitungen für Trinkwasser stellen einen erheblichen Mangel dar, der zu Schadensersatz führen kann. Auch Vermieter müssen prüfen, ob Trinkwasserinstallationen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Quelle: LG Lübeck, Urt. v. 01.07.2025 - 2 O 231/23
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(aus: Ausgabe 11/2025)
Der Begriff "fiktiver Dauergarten" steht nicht etwa für einen unerfüllbaren Traum gestresster Großstädter, sondern für gemeindeeigene Kleingärten, die in Bebauungsplänen zwar nicht als Flächen für Dauerkleingärten festgesetzt wurden, aber dennoch denselben Schutz genießen. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste nun entscheiden, ob eine Stadt einen solchen fiktiven Dauerkleingarten kündigen darf, um das Grundstück anders zu nutzen.
Die Stadt war Eigentümerin der großen Kleingartenanlage, die sie an einen Verein verpachtet hatte, der wiederum die einzelnen Parzellen an Kleingärtner weitergab. Der Vertrag bestand bereits, bevor das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) in Kraft trat. Damit galt die Kolonie rechtlich als sogenannter fiktiver Dauerkleingarten. Im Januar 2022 kündigte die Stadt den Vertrag für elf Parzellen, weil sie dort Wohnhäuser, eine Kita und einen Spielplatz errichten lassen wollte. Für das Bauvorhaben lag zwar ein positiver Bauvorbescheid vor, aber kein Bebauungsplan. Der Pächter wollte die Kündigung nicht akzeptieren und zog vor Gericht. Das Amtsgericht gab ihm recht, das Landgericht bestätigte die Entscheidung.
Auch der BGH sah die Kündigung als unwirksam an. Nach dem Gesetz dürfen Pachtverträge über fiktive Dauerkleingärten nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gekündigt werden. Das gilt immer dann, wenn die Gemeinde Eigentümerin des Grundstücks ist und der Vertrag bereits vor Inkrafttreten des BKleingG geschlossen wurde. Der BGH stellte klar, dass eine andere Nutzung erst dann erlaubt ist, wenn sie durch einen Bebauungsplan ausdrücklich festgelegt wurde - ein einfacher Bauvorbescheid reiche dafür nicht aus.
Hinweis: Städte oder Gemeinden dürfen fiktive Dauerkleingärten nur dann auflösen, wenn die Fläche durch einen gültigen Bebauungsplan für eine andere Nutzung vorgesehen ist. Ohne einen solchen Plan bleibt die kleingärtnerische Nutzung geschützt.
Quelle: BGH, Urt. v. 17.07.2025 - III ZR 92/24
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(aus: Ausgabe 11/2025)
Wer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nicht zurückgibt, kann zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung an den Vermieter verpflichtet werden. Das aber gilt nur dann, wenn dieser die Herausgabe der Wohnung zuvor explizit gefordert hat. Selbst eine laufende Auseinandersetzung über eine eventuelle Unwirksamkeit der Kündigung ändert daran nichts. Das zeigt auch dieser Fall, den letztlich der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte.
Ein Mann hatte seit 2016 eine Wohnung in Hanau für 1.090 EUR gemietet, wobei sowohl er als auch sein Vermieter für fünf Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichteten. Dennoch kündigte der Mieter im Mai 2017 das Mietverhältnis zum 31.08.2017 - eine später gerichtlich bestätigte, wirksame Kündigung. Ab Februar 2018 wohnte der Mann schließlich nicht mehr in der Wohnung, ließ dort aber noch seine Einbauküche und einige Möbelstücke stehen. Trotzdem zahlte er bis August 2018 weiterhin Miete unter Vorbehalt. Im Oktober 2018 gab er die Schlüssel schließlich zurück und verlangte kurz darauf auch die gezahlten Beträge sowie seine Kaution zurück. Der Vermieter rechnete die mieterseitige Forderung hingegen mit angeblichen Schadensersatz- und Nutzungskostenforderungen auf. Doch sowohl Amts- als auch Landgericht gaben dem Mieter weitgehend recht und sprachen diesem rund 10.000 EUR zu.
Der BGH bestätigte die Entscheidung der beiden Vorinstanzen. Der Vermieter konnte sich in diesem Fall nämlich nicht auf § 546a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berufen, der einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung vorsieht, wenn ein Mieter die Wohnung nach Vertragsende weiter bewohnt. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist es vielmehr entscheidend, dass das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Doch an eben diesem Willen des Vermieters fehlte es hier, denn dieser ging - wie das seinerseits angestrebte, aber verlorene Verfahren gegen die vorzeitige Kündigung belegt - von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses aus.
Hinweis: Der Vermieter zeigte im hier maßgeblichen Zeitraum von Februar 2018 bis einschließlich August 2018 nicht den erforderlichen Rücknahmewillen. Das hat zur Folge, dass der Kläger ihm die Wohnung in diesem Zeitraum nicht im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten hatte.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.06.2025 - VIII ZR 291/23
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(aus: Ausgabe 11/2025)
Wo Feuer ist, ist bekanntlich auch Rauch. Ob dessen reine Existenz bereits Anlass für nachbarschaftliche Unterlassungsansprüche bietet, beschäftigte erst das Landgericht Cottbus (LG) und dann das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG). Letzteres machte in seinem Urteil nicht nur deutlich, dass Gerichte für eine fundierte Rechtsprechung gut vorbereitete Klagen als unabdingbare Grundlage voraussetzen, sondern auch warum.
Es ging um einen Streit zwischen Nachbarn in Brandenburg, bei sich Nachbar A auf seinem Grundstück durch Rauch aus Öfen vom Grundstück des Nachbarn B betroffen sah. Nachbar A hatte zunächst beim LG Unterlassung sowie Schadensersatz verlangt und legte dazu Videomaterial vor, das den Rauch dokumentieren sollte. Das LG gab der Klage teilweise statt: Es erkannte eine Beeinträchtigung durch den sichtbaren Rauch an, lehnte aber den Schadensersatz ab, weil die wirtschaftlichen Folgen zu pauschal vorgetragen worden waren. In der Berufung argumentierte der Nachbar, es gehe ihm nicht um den sichtbaren Rauch, sondern um die Bestandteile wie Ruß und unverbrannte Stoffe, die auf falsche Bedienung der Öfen hinwiesen. Nachbar B wiederum hielt diese behauptete, erhebliche Beeinträchtigung für weiterhin nicht gegeben.
Das OLG änderte die Entscheidung des LG und wies die nur in Teilen erfolgreiche Klage schließlich insgesamt ab. Nach Auffassung das Gerichts lagen zum einen keine unzulässigen Beeinträchtigungen vor, weil die Öfen keine Grenzwerte überschritten. Zum anderen war das Urteil der Vorinstanz widersprüchlich: Einerseits wurde die Unterlassung von Rauch verlangt, andererseits wurden die Bestandteile des Rauchs vom Unterlassungsanspruch ausgenommen, obwohl diese im Rauch enthalten sind. Ein Sachverständigengutachten bestätigte, dass nur Kohlenmonoxid theoretisch in zu hohen Mengen auftreten könnte, andere Stoffe aber innerhalb der zulässigen Grenzwerte lagen. Da der Unterlassungsanspruch jedoch nur den Rauch selbst betraf, hatte eine Klage keinerlei Aussicht auf Erfolg.
Hinweis: Sichtbarer Rauch allein begründet keinen Unterlassungsanspruch. Für einen solchen komme es immer auf die tatsächliche Belastung durch Schadstoffe an. Videomaterial oder subjektives Empfinden reichen dabei nicht aus, um eine rechtswidrige Beeinträchtigung nachzuweisen.
Quelle: Brandenburgisches OLG, Urt. v. 03.07.2025 - 5 U 77/22
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(aus: Ausgabe 11/2025)
Gesetzesnovellen regeln Dinge anders als zuvor, sonst wären Anpassungen schließlich unnötig. Dass jedoch nicht alles auf den Kopf gestellt wird, was vorher galt, zeigt dieser Fall, der vor dem Bundesgerichtshof (BGH) landete. Dabei ging es um einen Streit in einer Eigentümergemeinschaft über eine Solaranlage, die ein Eigentümer an seinem Balkon angebracht hatte und die er über zwei Versionen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hinweg durchzusetzen versuchte.
Ein Mann hatte an der Brüstung seines zum Innenhof zeigenden Balkons Solarmodule befestigt. Bereits im Jahr 2004 wurde er vom Amtsgericht (AG) verpflichtet, die Anlage wieder zu entfernen. Trotzdem blieb sie bestehen. Über die Jahre wurden schließlich Pflanzen auf dem Hof derart zurückgeschnitten, dass die Solarpaneele deutlich sichtbar wurden. Daher verlangte die Eigentümergemeinschaft im Jahr 2022 erneut den Abbau der Anlage, weil sie nicht zum Erscheinungsbild des Hauses passte. Das AG gab der Gemeinschaft Recht, das Landgericht hob die Entscheidung aber auf.
Schließlich befasste sich der BGH mit dem Fall, und dieser stellte klar, dass für bauliche Veränderungen, die vor dem 30.11.2020 abgeschlossen waren, das alte WEG gilt. Es komme also stets darauf an, welches Recht zum Zeitpunkt der Veränderung gegolten habe - und nicht etwa darauf, wann die Nachbarn davon erfuhren oder ob Pflanzen den Blick verdeckten. Entscheidend sei, dass der Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum bereits damals abgeschlossen war. War die Anlage also schon 2004 vorhanden, galt das alte Recht. Doch danach durfte ein einzelner Wohnungseigentümer keine sichtbare Veränderung vornehmen, ohne dass alle anderen zustimmen. Und selbst, wenn die Anlage später neu angebracht worden sein sollte, wäre auch nach neuem Recht ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich gewesen. Eine Genehmigung lag aber weder damals noch später vor. Der Mann konnte sich auch nicht auf einen Anspruch berufen, die Genehmigung nachträglich zu erhalten, und musste die Solaranlage entfernen.
Hinweis: Wer in einer Eigentümergemeinschaft wohnt, darf nicht einfach Solaranlagen, Satellitenschüsseln oder andere sichtbare Anbauten anbringen. Solche Veränderungen müssen vorher gemeinsam beschlossen oder genehmigt werden.
Quelle: BGH, Urt. v. 18.07.2025 - V ZR 29/24
| zum Thema: | Mietrecht |
(aus: Ausgabe 11/2025)
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